Татьяна Ушкова, Абсолют Банк: «В июле с рынка ипотеки с господдержкой уйдет половина игроков» - «Интервью»

Жилищные кредиты по госпрограмме будут выдавать гораздо меньше банков, но ситуация на рынке в целом налаживается
Рынок ипотеки, наконец, встал на ноги. Господдержка и планомерное снижение ставок по кредитам на вторичное жилье привели к восстановлению спроса. До прошлогодних показателей пока, конечно, далеко, но начало положено. Более того, благодаря сложной экономической ситуации для заемщика настало золотое время на первичном рынке: банки и застройщики делают хорошие скидки, чтобы привлечь клиента. Подробнее о том, как развивался рынок ипотеки в первом полугодии 2015 года и каковы его перспективы во второй половине года, в интервью bankinform.ru рассказала заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова.

- Год для кредитования выдался сложный, и ипотека не стала исключением. Половина этого кризисного года уже позади. С какими итогами мы подошли к этой черте?
- Первые три месяца года ипотечное кредитование фактически «стояло на стопе»: ставки были запретительные. Стартом новой жизни ипотеки для первичного рынка стало 1 апреля, когда запустилась программа госсубсидирования. Вторичный рынок ожил значительно позже - 15 июня с последним снижением ставки рефинансирования. До этого ипотечные сделки были единичными, по большей части на небольшую сумму и с использованием материнского капитала.

Надо отдать должное государству: законопроект был принят в сжатые сроки. Это помогло поддержать и банковский бизнес, и строительную отрасль.

- После воскрешения ипотеки сопоставимы ли объемы выданных кредитов по сравнению с прошлым годом?
- Регион региону рознь. Но в целом рынок ипотеки на новое жилье вернулся к прошлогодним показателям на 75-80%.

- Но ведь деньги по госпрограмме могут закончиться, и весьма скоро, судя по тому, что госбанки уже запросили увеличение лимитов в Минфине…
- В госпрограмме были аккредитованы 39 банков. После того как все банки подали заявки, лимиты были немножко скорректированы. Мы, например, заявлялись на 15 млрд, а получили около 12 млрд. В такой же ситуации оказались и все остальные игроки, и даже Сбербанк не стал исключением.

Сейчас наиболее активно кредитующие банки просят об увеличении лимитов. В наших планах это тоже есть. И правительство уже заявило о том, что готово увеличить объем финансирования по госпрограмме субсидирования ипотечных ставок с 400 млрд рублей до 700 млрд рублей. Силуанов пообещал, что Минфин будет строго субсидировать процентную ставку до 12% для конечных потребителей.

С другой стороны, уже сейчас очевидно, что многие банки, которые участвуют в программе, могут не выполнить обязательную норму - выдавать по 300 млн кредитов в месяц. Это тот минимум, который необходимо реализовывать, чтобы оставаться в программе. Первые итоги будут подведены в начале июля, и мы увидим, что некоторые игроки потеряют аккредитацию. По нашим оценкам, из программы могут выйти 15-17 банков.

- С учетом того, что всего участников 39, это почти половина!
- Да, именно так.

 

- Как это поменяет рынок?
- Что такое первичка? Это компетенции и налаженный бизнес-процесс. Застройщика надо аккредитовать, объекты изучить, риски исключить. Кроме того, договориться с застройщиком о возможности подать заявку на кредит в офисе строительной компании. Когда люди хотят купить квартиру, они в первую очередь идут не в банк, а в строительную компанию. И банку важно быть там, в офисе застройщика.

Для многих банков, работавших преимущественно со вторичкой, это новый кейс. А именно эта сервисная составляющая сейчас является определяющим фактором, ведь ставки-то у всех одинаковые - 11,5-12%. Хорошие отношения с застройщиками - вот за что сейчас борются банки. Новые игроки этот кейс могут просто не реализовать.

- То есть ипотека из банков сейчас уходит в офисы продаж застройщиков?
- Она уже там на 80%. Оставшиеся 20% - это редкие исключения и vip-клиенты, но это вообще совершенно особый сегмент - они не попадают под условия госпрограммы.

- Сейчас банки активно начали работать с застройщиками, разрабатывать спецпрограммы. Этот тренд сохранится в течение года?
- Да, это хит продаж наряду с госпрограммой. Это выгодно и банку, и застройщику, и клиенту. Если с умом подойти к этому вопросу, можно и кухню в подарок получить, и бесплатное место на парковке.

Но есть во всем этом и подвох: чаще всего на специальные акции выставляются труднопродаваемые объекты. Не надо здесь заблуждаться. Застройщик готов терять какую-то часть прибыли только на той недвижимости, которая плохо продается, поэтому прежде, чем совершить сделку, нужно тщательно изучить все условия акции. Мы всегда об этом говорим заемщикам. Сейчас банки и застройщики делают множество спецпредложений. Если с умом подойти к вопросу покупки недвижимости, можно и кухню в подарок получить, и бесплатное место на парковке.

- У госпрограммы есть определенные ограничения. Например, сумма кредита не может превышать 3 млн рублей. В Екатеринбурге купить на эти деньги «однушку» вполне реально, а вот если речь идет о просторной квартире для большой семьи, то с этим сложнее. Насколько ограничения сказались на спросе и портрете заемщика?
- Не было задачи раздать кредиты и субсидировать банки. Эта программа изначально была задумана для поддержки людей с ограниченным уровнем достатка, которым необходимо было купить жилье эконом-класса. И этой суммы вполне достаточно для тех, кто покупает первое жилье или переезжает из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, а из «двушки» - в «трешку». 60-70% сделок приходится на те случаи, когда первоначальный взнос оплачивается деньгами от продажи предыдущего жилья.

- Есть ли статистика по средним суммам кредитов?
- Статистика с 2014 года не изменилась. Люди не стали скромнее, а квартиры - дешевле. В Екатеринбурге средняя сумма кредита по-прежнему составляет около 2 млн рублей.

- А сам заемщик поменялся?
- Да, и существенно! Изменения начались еще в прошлом году. Ипотечный заемщик помолодел на 10 лет. Раньше жилищные кредиты чаще брали после 40 лет, а теперь наиболее распространенный возраст - это 30-38 лет. Немалую роль в таком омоложении сыграл и материнский капитал, который можно использовать как первоначальный взнос или с его помощью оплатить часть основного долга.

- Ваши коллеги на Урале, кстати, активно начали работать с держателями сертификатов на материнский капитал. Ввели даже специализированный кредитный продукт. А вам этот сегмент интересен?
- Сейчас накопился серьезный объем нереализованных сертификатов, и все банки заинтересованы в сделках с материнским капиталом. Безусловно, это будет одним из важных направлений работы для каждого участника рынка.

- Есть ли жизнь вне госпрограммы?
- Она началась после 15 июня, когда ключевая ставка опустилась до 11,5%. Сейчас на рынке идет активная корректировка ставок по ипотеке на вторичку. Мы это сделали чуть раньше, предугадав действия ЦБ. И сразу же увидели взлет количества заявок в наших офисах в 2-2,5 раза, и каждый день идет увеличение этого потока. Очевидно, что ставка 12,5-14% - это уже психологически допустимый для людей уровень. Так что живем!

 

- Как поменялся ваш подход к оценке ипотечных заемщиков в этом году?
Сегодня единственное, на что мы стали смотреть более внимательно, чем раньше, это работа по совместительству: как показывает практика такие ставки сокращают в первую очередь. Второй тревожный для нас момент - доход выше среднего по рынку, потому что при потере такой работы найти место с аналогичным уровнем зарплаты заемщику будет сложно. На эти два критерия мы смотрим внимательнее, но однозначных стоп-факторов у нас нет.

- Интересно выходит, ведь еще недавно человек, который получал зарплату выше рыночной, считался хорошим заемщиком…
- Да, а теперь к нему больше вопросов: какая специальность, что в этой отрасли происходит, почему он больше получает и насколько стабильно держится в коллективе.

- Есть ли ограничения по сроку и сумме кредита, в зависимости от категории заемщика?
- В конце 2014 года по некоторым кредитам мы повысили требования к первоначальному взносу по определенным типам заемщиков. Но сейчас все вернулось на круги своя: для всех категорий клиентов минимальный первый взнос 20%, срок кредита -до 30 лет, подтвержденный доход - выше 20 тысяч рублей.

- Как сейчас выглядит идеальный портрет вашего ипотечного заемщика и как он выглядел год назад?
-Если говорить о самых дисциплинированных заемщиках, то это одинокие женщины с детьми. У этой категории клиентов всегда минимальная просрочка по кредитам. Также очень аккуратно исполняют свои кредитные обязательства люди старше 50 лет. Сейчас особое внимание банки уделяют сектору экономики, в которой работает заемщик: важно, чтобы отрасль была стабильна, а профессия - востребована. Самые стабильные заемщики сегодня - это люди, занятые на госслужбе или предприятиях с госучастием.

Портрет идеального заемщика | Create infographics

 

- Какова сегодня допустимая кредитная нагрузка для заемщика?
- Допустимое соотношение дохода к выплатам по действующим кредитам в нашем банке - информация закрытая. Однако, как эксперт, могу дать совет: на кредит нельзя тратить более 30% доходов.

- Есть ли шанс выгодно перекредитоваться у тех, кто не очень удачно взял ипотеку в конце прошлого года по более высокой ставке?
- Программы рефинансирования в банках работают, но пока ставка еще не такая привлекательная, чтобы клиент решился на достаточно длительную и многоходовую процедуру. Все ждут очередного снижения ставок.

- А оно будет?
- Если не будет ухудшения макро- и геополитической ситуации - определенно да. Центробанк взял курс на снижение ключевой ставки, а вслед за ней снижаются и ставки по кредитам коммерческих банков. Я искренне верю в то, что эта положительная тенденция сохранится.

- Если ставки вновь снизятся, вы свой подход к оценке заемщиков поменяете? Каков ваш подход?
- Абсолют Банк в период, когда все расслаблялись и снижали требования к заемщикам, решил, что останется так же строг к своим потенциальным клиентам, но и ставку мы оставили на прежнем уровне. Надо учесть, что хотя мы и выдавали выгодные кредиты, но далеко не всем. Так, например, не кредитовали и сейчас не кредитуем клиентов с доходами менее 20 тысяч рублей.

Как позднее выяснилось, стратегия была выбрана совершенно правильная. Все, кто ослабил требования к заемщикам, и в хорошие времена получали повышенный доход, в кризис оказались с выросшей просрочкой.