Бизнес-ипотека: банки рассчитывают на рост продаж - «Финансы»

Буквально пару лет назад многие считали, что ипотеки для предпринимателей и компаний на российском рынке практически не существует. Однако 2017 год дал понять, что интерес у бизнесменов к этому банковскому продукту проснулся вновь. В наступившем году банкиры возлагают на коммерческую ипотеку большие надежды и очень рассчитывают, что в обозримом будущем она станет расти такими же темпами, как и кредитование жилья.

Коммерческая ипотека – это кредиты для приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями недвижимости с передачей ее в залог банку. И если кредитование на покупку жилья в нашей стране уже распространено достаточно широко, то кредиты бизнесу на покупку нежилых объектов еще не столь массовый продукт.

Однако банкиры говорят, что коммерческое ипотечное кредитование в России набирает обороты. «Несмотря на то, что объекты коммерческой недвижимости оценивать сложнее, чем жилые объекты, банки научились определять ликвидность коммерческих площадей исходя из технических характеристик помещений, местоположения, в том числе «активности» рынка недвижимости, проходимости и так далее», – говорит руководитель департамента корпоративной сети ВТБ Руслан Еременко.

В Сбербанке объемы кредитования на приобретение коммерческой недвижимости увеличились в 2017 году по сравнению с 2016-м более чем в два раза

В ЮниКредит Банке отмечают, что последние годы рынок коммерческой ипотеки демонстрирует рост после снижения в 2015 году. Существенное оживление на рынке коммерческой ипотеки фиксируют и в Сбербанке. «В Сбербанке объемы кредитования на приобретение коммерческой недвижимости увеличились в 2017 году по сравнению с 2016-м более чем в два раза», – сообщили в пресс-службе кредитной организации.

По мнению директора департамента организации продаж МСБ Бинбанка Андрея Возмилова, положительным фактором в банковском секторе, влияющим на рост объема кредитования, является снижение процентных ставок. «При этом на рынке отмечается две тенденции: снижение стоимости недвижимости и снижение арендных ставок, – говорит он. – Последний фактор является сдерживающим для увеличения спроса на коммерческую недвижимость».

Для «физиков» и для «юриков»: ключевые различия

Несмотря на то, что в целом ипотека – кредит под залог приобретаемой недвижимости, этот продукт имеет ряд ключевых различий для граждан и юридических лиц.

В случае коммерческой ипотеки сроки кредитования значительно меньше – от пяти до десяти лет максимум

Как объясняет Руслан Еременко, эти различия заключаются в использовании приобретаемых объектов недвижимости. В то время как частные клиенты покупают жилую недвижимость, целью коммерческой ипотеки является приобретение площадей для ведения и развития бизнеса. Есть различия и в сроках кредитования: физическому лицу ипотека выдается на срок до 30 лет, в случае коммерческой ипотеки сроки кредитования значительно меньше – от пяти до десяти лет максимум, поскольку зависят от прогнозирования развития бизнеса с учетом приобретаемого бизнес-объекта.

Условия кредитования и тарифы у банков различаются. Если говорить о процентных ставках, то в Бинбанке такой кредит можно получить по минимальной ставке 9,9% годовых, в Сбербанке – 10,5% годовых, Росбанке – 11,31%, ЮниКредит Банке – 12%, ТКБ – 14%. Минимальный первоначальный взнос в Сбербанке составит 10–15%, в Бинбанке и ЮниКредит Банке – 20%, ТКБ – 30–35%.

«Коммерческая ипотека не является продуктом массовой потребности у предпринимателей. Процесс получения такого кредита более сложный, чем, например, кредита на пополнение оборотных средств, – говорит Еременко. – Однако при грамотном подходе к выбору приобретаемого объекта и условиям, на которых банк предоставляет кредит, выгоды для клиента очевидны: помимо приобретения в собственность ликвидного актива предприниматель получает независимость от условий рынка аренды».

Также важным отличием является и источник погашения кредита: в случае физлица это заработная плата, юрлица – выручка бизнеса

В ЮниКредит Банке добавляют, что также важным отличием является и источник погашения кредита: в случае физлица это заработная плата, юрлица – выручка бизнеса.

При этом в опрошенных порталом «Новости Банков» кредитных организациях заявили, что коммерческую ипотеку может взять как индивидуальный предприниматель, так и компания – на одинаковых условиях.

Требования к недвижимости

По большому счету требования к недвижимости у банков примерно схожи, однако есть и индивидуальные нюансы, которые необходимо тщательно изучить, перед тем как подавать заявку на кредит.

В Сбербанке указывают, что недвижимость, которую клиент хочет приобрести по коммерческой ипотеке, должна быть зарегистрирована в соответствии с законодательством. Она должна быть в приемлемом состоянии и без неузаконенных изменений. Помещение должно находиться на территории России и не иметь обременений на момент оформления в залог банку.

В ВТБ уточняют, что объектами залога могут быть завершенные строительством помещения офисного, производственного, торгового, складского и иного назначения.

Не дадут в банке кредит и на покупку объекта недвижимости, который является жилым помещением

В Росбанке не кредитуют приобретение недвижимости с деревянными стенами и перекрытиями, памятники архитектуры и другие объекты, представляющие историческую или культурную ценность. Не дадут в банке кредит и на покупку объекта недвижимости, который является жилым помещением. Или же на отдельно стоящее здание вспомогательного, обслуживающего, технического назначения – за исключением приобретения такого объекта в составе комплекса зданий либо когда объект приобретается к комплексу, уже находящемуся в собственности заемщика. Также в Росбанке не допускают финансирования объекта, являющегося долей в праве собственности – за исключением случаев, когда выкупаемая доля позволит стать заемщику полноправным собственником объекта.

У Бинбанка есть интересное условие: при коммерческой ипотеке допускается приобретение жилой недвижимости – но только в случаях, если она может быть переведена в нежилую в порядке, установленном законодательством. Также в банке уточняют: если на приобретаемом земельном участке находятся несколько зданий, сооружений, то объектом финансирования должны быть все эти здания и сооружения.

Приобретение недвижимого имущества должно иметь экономическое обоснование

Руководитель блока МСБ банка ТКБ Сергей Мартыненко говорит, что прямых ограничений или конкретных требований к приобретаемой недвижимости в его банке не предъявляется, однако в качестве залога не рекомендованы некоторые типы имущества. Это земли и объекты сельскохозяйственного назначения, а также земельные участки без строений, так как они обладают низкой ликвидностью. В этом списке также недвижимое имущество, удаленное более чем на 100 км от офиса банка, так как это затрудняет его осмотр и последующий мониторинг. Не подойдет в качестве залога и недвижимое имущество, находящееся в аварийном состоянии или требующее значительных вложений. «Дополнительно стоит отметить, что приобретение недвижимого имущества должно иметь экономическое обоснование – например, дальнейшее использование в деятельности или реализация нового бизнес-проекта», – указывает он.

Имеются определенные ограничения, связанные с видом деятельности компании – например, не финансируются предприятия, занятые игорным бизнесом

В ЮниКредит Банке также попросят разъяснить, для каких целей в дальнейшем будет использоваться приобретаемая недвижимость, так как кредитные средства предоставляются на приобретение недвижимости для бизнеса, а не для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи.

Требования к заемщику

Здесь у каждого банка свой подход. Например, в Сбербанке требуют, чтобы малое предприятие работало на рынке не менее шести месяцев, в Росбанке – не менее года. В Бинбанке – также не менее года либо не менее трех лет с учетом работы группы связанных компаний. А вот в ЮниКредит Банке срок работы бизнеса заемщика должен быть не менее двух лет.

Бизнес должен быть стабильным и прибыльным. Кредитная история – положительной, а деловая репутация – хорошей. Все это тщательно проверяется банками.

В ЮниКредит Банке добавляют, что имеются определенные ограничения, связанные с видом деятельности компании – например, не финансируются предприятия, занятые игорным бизнесом и так далее.

Стандартно весь пакет документов, которые требуют банки для коммерческой ипотеки, можно разделить на три блока. Первый – правоустанавливающие документы по компании или ИП. Второй – финансовые документы по бизнесу заемщика. И третий – документы по приобретаемому объекту недвижимости.

Схемы сделки

Как правило, у большинства банков действуют две схемы проведения сделки: с использованием аккредитива или индивидуального банковского сейфа.

Аккредитивная форма расчета доступна как для юридических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей. На специальный счет в банке зачисляются денежные средства покупателя (собственные и кредитные), предназначенные для оплаты недвижимости, и «замораживаются» до момента совершения сделки купли-продажи. Продавец получает деньги после перехода права собственности к покупателю и регистрации обременения в пользу банка.

Индивидуальный банковский сейф используется в сделке, если заемщиком выступает физлицо в качестве индивидуального предпринимателя. Покупатель снимает кредитные средства со своего расчетного счета наличными и помещает их в банковский сейф. Продавец и покупатель закрывают сейф специальными ключами. После этого документы сдают на регистрацию перехода права собственности. Продавец получает единоличный доступ к банковской ячейке только после предоставления выписки из ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним с записью об ипотеке объекта недвижимости и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

Некоторые банки используют только аккредитивную схему как наиболее безопасную и прозрачную

Некоторые банки, например ЮниКредит Банк, используют только аккредитивную схему как наиболее безопасную и прозрачную.

Перспективы рынка

Участники рынка возлагают на коммерческую ипотеку в этом году большие надежды. В ЮниКредит Банке говорят, что ожидают роста продаж этого продукта – с учетом снижения цен на недвижимость, произошедшего за последние несколько лет, и низких цен на кредитные ресурсы. Такого же мнения придерживаются и в Сбербанке.

«Спрос на коммерческую ипотеку растет, и думаю, что в скором времени темпы роста коммерческой ипотеки сравняются с темпами в сфере жилищного кредитования», – надеется директор департамента малого бизнеса Росбанка Максим Лукьянович.