Рынок ипотечных сделок завоевало вторичное жилье - «Финансы»

Объем ипотечных ссуд за первое полугодие 2016 года вырос почти на 50%. Лидером в выдаче кредитов на покупку жилья снова стала Москва. Спрос на ипотеку в Московской области подкосили дефолты небольших строительных компаний и новое появление обманутых дольщиков.

Ипотечный рынок по итогам первого полугодия 2016 года вырос на 44% — до 664,5 млрд. рублей. Такому росту способствовало снижение ставок по ипотечным кредитам, выдаваемых банками в рамках своих собственных программ, и продление субсидирования государством ставки по кредитам на жилье. Развитие событий происходит на фоне падения рынка на 40% годом ранее, в первом полугодии 2015 года.

Кроме того, на росте банковских портфелей в сегменте ипотеки сказались эффекты отложенного спроса и низкой базы, проявляющиеся после кризисных пиков. Так, в первом полугодии 2010 года выдача ипотеки также увеличилась в 1,4 раза после провала на 83% годом ранее.

Такие данные сдержатся в исследовании «Ипотечное кредитование в первом полугодии 2016 года: реванш «вторички», подготовленном рейтинговым агентством RAEX (Эксперт РА). Выводы исследования были озвучены в рамках круглого стола по вопросам ипотеки, состоявшегося 26 октября 2016 года.

По мере снижения объемов ввода в эксплуатацию новых жилых площадей и ослабления эффекта господдержки все более весомый вклад в объемы рынка начинают вносить сделки со вторичным жильем.

Основную поддержку рынку оказало сокращение стоимости ипотечных кредитов на фоне последовательного снижения учетной ставки Банка России и продления программы субсидирования.

«Концентрация ипотечного рынка на крупнейших госбанках снизилась в первом полугодии 2016 года до 77% против 86% годом ранее», — отметил управляющий директор по банковским рейтингам RAEX (Эксперт РА). Станислав Волков. По его словам, снижение стоимости фондирования способствовало усилению конкуренции среди частных банков, наблюдаемое в настоящее время. Большинство банков из топ-20 показало рост выдачи ипотечных кредитов от 100% и более. При этом льготная ипотека, как и прежде, занимает важную долю в выдаче — от 50 до 87% — в портфелях большинства банков.

Госпрограмма субсидирования удержала от резкого падения спрос на первичном рынке. Но предложение нового жилья снизилось: в первой половине 2016 года было введено 31,5 млн кв. метров жилья против 34,7 млн кв. метров годом ранее.

Среди крупнейших ипотечных регионов вновь произошла ротация: Москва вернулась на первую позицию, обогнав Московскую область. По мнению аналитиков RAEX, частично это обусловлено снижением доверия покупателей к мелким застройщикам. Объемы продаж небольших компаний в Подмосковье серьезно сократились после дефолтов отдельных строительных компаний и появления большого количества обманутых дольщиков. В первом полугодии 2016 года в Московской области были выданы ипотечные кредиты на 52,6 млрд. рублей, а в Москве — на 83,8 млрд. рублей. Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает  Санкт-Петербург — 43,9 млрд. рублей.

По базовому сценарию RAEX (Эксперт РА) текущая динамика рынка сохранится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам 2016 года составит около 1,6 трлн рублей при росте на 40%. Основным ограничителем развития ипотечного рынка в 2017–2018 годах останутся процентные ставки. В случае их сохранения на уровне более 10% задолженность физлиц по ипотеке в перспективе ближайших двух лет не превысит 6% ВВП России.

Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent на уровне $45 за баррель, инфляцию по итогам года около 6% и сохранение ключевой ставки на уровне 10%. При таком сценарии, по оценкам «Эксперт РА», произойдет незначительное (в пределах 0,5 п. п.) снижение ставок по ипотеке до конца 2016 года.

Тренд растущей доли государственных банков в выдаче ипотечных кредитов переломлен: концентрация ипотечного рынка на крупнейших госбанках снизилась в 1 полугодии 2016 года до 77%. До этого, за период с 1 июля 2013 по 1 июля 2015 доля госбанков на данном секторе рынка увеличилась с 71 до 86%.

Снижение стоимости фондирования способствовало усилению конкуренции среди частных банков в первом полугодии 2016 года. При этом за год ряды ипотечных банков существенно поредели из-за мер надзорного регулирования: у 12% из топ-50 ипотечных лидеров прошлого года были отозваны банковские лицензии.