Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) создается на определенный срок как способ оформить права на недвижимость. Слово «закрытый» не означает, что фонд скрывает информацию от налоговых органов. Просто в таких фондах паи можно купить только в процессе формирования фонда или во время дополнительного привлечения пайщиков.
Закрытые паевые фонды недвижимости часто использовались девелоперами пару лет назад, когда начался переход на проектное финансирование через эскроу-счета, объясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Корка. Застройщики искали альтернативные способы привлечения инвестиций, ведь от 20% до 50% всех вложений в девелоперский проект — это подготовительный этап, который должен быть завершен до получения кредита банка.
Обычно реализация квартир с использованием ЗПИФов выглядит так: застройщик по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, на 25–50% дешевле рыночной цены, рассказывает управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин. Затем УК перепродает жилье физлицам по договорам уступки права требования, но уже по рыночной цене — тем самым переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику. В дальнейшем клиент, который приобрел право требования по такому договору, получает недвижимость по акту приема-передачи от застройщика.
«Покупая у фонда, скорее всего, вы покупаете на ценовом пике. Если для себя, то это не так важно, главное, чтобы квартира нравилась. Но если это покупка для сдачи в аренду, то цена объекта напрямую влияет на доходность инвестиций», — отмечает партнер «Инвесториума» Алексей Матлаков.
Как правило, сделки с ЗПИФом представляют собой договоры уступки права требования из договора долевого участия (ДДУ). По словам генерального директора управляющей компании «Финансовая основа» Алексея Доманова, как и в случае со всеми подобными схемами, покупателя ждут следующие риски:
1. Потеря денег при расторжении ДДУ. Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, то есть ту цену, по которой УК покупала квартиру у застройщика. Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.
2. Недействительность цессии. Например, если уступка была совершена без согласия застройщика.
3. «Двойная» переуступка прав. Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования.
4. Невозможность предъявить иск застройщику, если его не уведомили об уступке.
При покупке квартиры у УК стоит проверить полномочия компании на заключение договора. Нужно убедиться, что управляющая компания имеет лицензию, не находится в стадии банкротства, в отношении нее нет каких-либо административных процедур, которые бы мешали ей заключить договор, рассказывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Желательно также ознакомиться с правилами управления ЗПИФом, поскольку там могут быть дополнительные ограничения. Например, в правилах может быть прописано, что УК не имеет права продавать недвижимость без согласия пайщиков.
В целом при перепродаже по договору уступки новый дольщик получает все те же права требования к застройщику, что были у управляющей компании. УК при приобретении недвижимости проверяет актив и оценивает по справедливой стоимости. Разрешение на сделку компания получает от специализированного депозитария, который также со своей стороны проверяет добросовестность УК, добавляет Алексей Доманов. В целом ЗПИФы – довольно сильно зарегулированные государством игроки, поэтому они во многом выглядят даже безопаснее застройщиков с точки зрения рисков, сходятся во мнении эксперты.
Схема с приобретением жилья через ЗПИФ недвижимости в настоящее время не очень распространена: по некоторым подсчетам, на нее приходится до 1% от первичного рынка недвижимости, говорит юрист фирмы «ГК ЛИГАЛ» Кирилл Гавриличев. С ипотекой такие сделки встречаются еще реже. Например, у ВТБ с начала года их прошло не более 500. Покупка через ЗПИФ не пользуется популярностью в том числе и потому, что на подобные сделки не распространяются условия господдержки. То есть несмотря на то, что вы покупаете квартиру на первичном рынке, получить льготную ипотеку на нее невозможно, и ставки по таким кредитам находятся на уровне базовых значений банка.
Иллюстрация: Depositphotos.com
Лучшие новости сегодня
Вы искали сегодня
Другие новости сегодня
Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 21 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 22 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 23 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
ЦБ установил официальные курсы валют на 18 декабря. Рубль прекратил рост к американской валюте, однако продолжил укрепляться к евро. Курс доллара вырос на 0,0854 рубля, составив 102,9979 рубля (102,9125...
Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 18 декабря 2024 года, составляет 102,9979 рубля (прежнее значение ...
Аналитики повысили прогноз по средней ключевой ставке Банка России на 2024 год с 17,3% до 17,5%, показал макроэкономический опрос ЦБ...
«Наши задачи» - предоставлять самую оперативную, достоверную и подробную информацию по банковскому рынку; - помогать клиентам в выборе самых выгодных банковских продуктов; - способствовать банкам в поиске качественных клиентов; - налаживать общение между банками и их клиентами.
Казахстан с 1 января получит статус страны-партнера БРИКС. Информацию об этом
ПодробнееКазахстан начал экспортировать мясо в Армению, передает центр деловой
ПодробнееКазахстан планирует проводить таможенные расчеты по таможенным пошлинам с
ПодробнееПодводящие макроэкономические итоги 2024 года аналитики сходятся в тезисе о
Подробнее Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара,
Подробнее Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара,
ПодробнееЭкономика сегодня
Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 21 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
Подробнее Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 22 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
Подробнее Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 23 декабря 2024 года, составляет 102,3438 рубля (прежнее значение — 103,4207 рубля), официальный курс евро...
Подробнее ЦБ установил официальные курсы валют на 18 декабря. Рубль прекратил рост к американской валюте, однако продолжил укрепляться к евро. Курс доллара вырос на 0,0854 рубля, составив 102,9979 рубля (102,9125...
Подробнее Система гарантирования вводится в сегменте страхования жизни. Механизм защиты будет аналогичен действующим системам страхования вкладов в банках и накоплений в негосударственных пенсионных фондах и начнет действовать...
Подробнее Российская валюта укрепилась к доллару и евро. Официальный курс доллара, установленный Центробанком на 18 декабря 2024 года, составляет 102,9979 рубля (прежнее значение ...
Подробнее
Комментарии (0)