Ипотека с ограниченными возможностями - «Новости Банков»

«Если денег мало, а иметь свое жилье очень хочется, вам стоит обратиться в нашу организацию». Такой призыв можно увидеть на сайте компании «МИКАМ», которая, в частности, занимается реализацией жилищных программ на очень привлекательных условиях. Портал Банки.ру попытался разобраться, соответствуют ли реальности данные обещания.

«Квартирный вопрос» в России всегда стоял остро, а в настоящее время — особенно. Ипотека сейчас — один из немногих реальных способов получить собственное жилье, хотя и сопряженный с массой трудностей. Банки, предлагающие ипотечные кредиты, требуют значительный по размеру первый взнос, наличие солидного и стабильного дохода, постоянной занятости, учитывают при выдаче кредита массу дополнительных обстоятельств. И все это должно подтверждаться солидным пакетом различных документов. Если же добавить к этому довольно высокие ставки по кредиту и ряд дополнительных расходов (комиссии, страховка, оценка, услуги риелтора и т. д.), то становится очевидной высокая цена решения жилищного вопроса.

В этих условиях население активно ищет альтернативу «ипотечной кабале» и успешно ее находит. Спрос рождает предложение, и на рынке появляются новые игроки, такие как компания «МИКАМ», речь о которой и пойдет далее.

ЗАО «Международная инвестиционная корпорация Андрея Мельникова» («МИКАМ») позиционирует себя как крупнейший многоотраслевой холдинг, в состав которого входит большое количество предприятий, оказывающих различные услуги. Судя по информации на сайте, в группу входят более 20 компаний с самыми разными направлениями деятельности. Бизнес Андрея Мельникова многогранен: от открытия салонов красоты, риелторского агентства, радиостанции, ветеринарной клиники, туристического агентства, диско-клуба для людей с нарушениями слуха до производства биологически активных добавок «Голден Тим» и предоставления быстрых займов населению и многого другого. Кроме того, «МИКАМ» помогает социальной адаптации инвалидов с нарушениями слуха (Мельниковым создана межрегиональная общественная организация инвалидов «Социальная помощь»).

Интересный момент: компания сообщает, что ее гендиректор Андрей Мельников награжден орденом «Почет и Слава» за профессиональное мастерство и самоотверженную работу на благо России. Только вот среди государственных наград РФ такого ордена нет. Он является на самом деле памятным знаком, так называемой общественной наградой и присуждается редакцией энциклопедии «Лучшие люди России» издательства «Спец-Адрес».

Внимание портала Банки.ру привлекли «жилищные программы», реализуемые корпорацией. Участникам этих программ для покупки квартир предоставляются ссуды, которые являются беспроцентными.

На сайте компании сказано: «В «жилищной программе» могут участвовать все желающие, если им уже исполнилось 16 лет. Для вступления в программу необходим только паспорт, при этом нет никаких ограничений по месту жительства и прописке, ведь, будучи участником «жилищной программы», вы получаете возможность купить жилье в любом регионе и населенном пункте России, независимо от места своего проживания».

Предварительно изучив сайт организации и прочитав многочисленные отзывы в сети о ее деятельности, сотрудник Банки.ру позвонил в «МИКАМ» с целью разобраться в условиях получения жилья по «жилищной программе». Первая попытка выяснить все по телефону оказалась неудачной. Представительница компании, ответившая на звонок, сразу поинтересовалась, из каких источников наш сотрудник узнал о существовании «МИКАМа», а также имеется ли инвалидность по слуху у желающего стать участником «жилищной программы». Услышав о том, что сайт компании был найден в Интернете, а желающий участвовать в программе не имеет проблем со слухом, представительница корпорации наотрез отказалась продолжать разговор, указав на то, что «МИКАМ» работает исключительно с инвалидами.

Второй разговор получился более содержательным. Новый вариант ответа на вопрос, откуда информация о компании, — «узнали через знакомых» — неожиданно сработал. Та же сотрудница «МИКАМа» сообщила, что имеется квота и для слышащих людей, а для получения всей необходимой информации нужно приехать на встречу.

В результате выяснилось, что для приобретения квартиры по предлагаемой «жилищной программе» нужно стать членом жилищного накопительного кооператива (ЖНК).

Существование подобных кооперативов предусмотрено в России в рамках действующего закона № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Суть закона сводится к тому, что участниками кооператива создается своего рода касса взаимопомощи, и таким образом группа граждан копит средства на приобретение жилья у застройщиков. В результате на накопленные вкладчиками средства приобретается недвижимость. В схему создания общей кассы взаимопомощи коммерческие банки не входят, поэтому и приобретение жилья для участника обходится гораздо дешевле, чем в случае с ипотекой. Нужно только подождать, пока накопится нужная сумма…

Итак, приобретение недвижимости в рамках «жилищной программы» компании «МИКАМ» происходит в несколько этапов.

— Желающему необходимо написать заявление о вступлении в программу и внести вступительный взнос. Для этого потребуется паспорт гражданина РФ либо паспорт иностранного гражданина. Вступительный взнос, как указано на сайте, не превышает 400 тыс. рублей. Но в разговоре представитель «МИКАМа» сообщил, что взнос составляет 8% от стоимости приобретаемого имущества.

— Затем в срок не позднее 30 дней с момента внесения вступительного взноса необходимо внести обеспечительный платеж. Его размер зависит от выбранной формы участия и составляет от 15% до 35% ориентировочной стоимости жилья, которая была указана в заявлении о вступлении в программу. И опять информация на сайте отличается от информации, полученной в личной беседе: на сайте сказано, что размер взноса составляет от 15% до 35% ориентировочной стоимости жилья, при личной встрече — 35% или 50%.

— На протяжении всего срока участия в «жилищной программе», то есть с момента вступления до полного погашения беспроцентной ссуды, вносится ежемесячный членский взнос (участника ЖНК) в размере 600 рублей (7 200 рублей в год).

— Покупка квартиры. Самостоятельно или с помощью специалиста компании подбирается недвижимость в любом регионе России. На этом этапе заключается договор купли-продажи недвижимости. При этом участник программы самостоятельно покрывает расходы организации на оформление сделки. Эти средства могут быть также включены в ссуду. После покупки квартира передается заемщику по договору в безвозмездное пользование (не в собственность). Для оформления недвижимости в долевую собственность необходимо согласие обеих сторон, и никто не гарантирует, что у второй стороны оно будет.

— Погашение ссуды. Сразу после заключения договора купли-продажи организация регистрирует в приобретенной квартире заемщика и членов его семьи. Согласно информации на сайте, на оставшуюся сумму предоставляется беспроцентная рассрочка до 25 лет, выплаты производятся ежемесячно равными долями, а график выплат в каждом случае составляется индивидуально. И снова информация, указанная на сайте, противоречит тому, что сообщил специалист компании при встрече. Оказывается, срок выплат не должен превышать 15 лет, а ссуда вовсе не является беспроцентной — процентная ставка составляет 6,5% годовых.

— Оформление в собственность. После полного погашения ссуды и выплаты всей суммы организация выдает соответствующую справку. Такая справка о полном погашении ссуды, по заверениям компании, является законным основанием для оформления права собственности в государственных органах регистрации.

Во время встречи со специалистом компании «МИКАМ» сотрудник портала получил вариант предварительного договора (копия приложена к данной публикации). Договор был направлен для анализа юристам. Ниже приведены их комментарии.

Андрей Шаховнин, партнер консалтинговой компании «Лигерион Групп»: «Все зависит от добросовестности компании. Потенциально заключение такого договора может стать проблемой для граждан. Дело в том, что выполнение организацией обязательств по предоставлению квартиры гражданину, по существу, не обеспечено какими-либо серьезными гарантиями. Штрафы, которые должна будет заплатить компания «МИКАМ» за отказ от выполнения условий договора, минимальны. Получается, что денежные средства передаются организации в обмен на обещания. Нужно также иметь в виду, что безвозмездное пользование квартирой может быть прекращено компанией «МИКАМ» в любой момент. Для этого организация всего лишь должна за месяц письменно предупредить гражданина о том, что он должен съехать. Если такая организация вдруг прекратит свою деятельность или окажется банкротом, то люди рискуют не только не получить квартиру, но и лишиться денег, которые уже успели вложить».

Генеральный директор компании «Юридическая служба столицы» Александр Иванов и главный научный консультант компании, кандидат юридических наук Дмитрий Ястребов: «Половина стоимости квартиры — достаточно большой процент обеспечительного платежа за квартиру, особенно по меркам социально незащищенной категории граждан — инвалидов по слуху. Договором предусмотрена возможность уплатить обеспечительный платеж единовременно либо по графику, однако продолжительность срока рассрочки обеспечительного платежа в договоре не указана».

«По сути, вкладываемые заемщиками деньги являются привлеченными беспроцентными средствами для бизнеса самой компании «МИКАМ». Вопрос только в том, как предложить наиболее привлекательные условия, чтобы привлечь как можно больше средств от населения», — резюмирует Андрей Шаховнин.

Таким образом, участие в подобной программе может лишить вкладчиков всех вложенных средств. Если сложить все перечисленные менеджером компании «МИКАМ» платежи и взносы, то получается примерно следующее: при желании приобрести квартиру стоимостью в 10 млн рублей изначально нужно вложить в компанию как минимум 4,3 млн. Далее следуют выплаты членских взносов, составляющие 7 200 рублей в год при сроке 15 лет, а на оставшуюся часть будет начисляться по 6,5% годовых. Важно понимать, что квартира так и не оформляется в собственность клиента, пока задолженность перед компанией не будет погашена полностью. То есть квартира, за которую вы уже заплатили от 43% до 58% стоимости, вашей не является.

В банковской практике часто возникают случаи задержки платежей по кредитам по разным обстоятельствам. Люди болеют, ездят в отпуска, командировки, меняют работодателя или просто забывают вносить платежи вовремя. Для таких случаев банками предусмотрены штрафы в разумных пределах. В ситуации с данной компанией при возникновении просрочки по кредиту «МИКАМ» вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом уплаченные средства не возвращаются, и приобретенная квартира остается в собственности компании.

В свете изложенного выше попробуем сравнить условия «жилищной программы» компании «МИКАМ» с обычной ипотекой, предлагаемой коммерческими банками.

 

Критерий
Ипотека
«Жилищная программа»
Срок кредита (займа)
До 30 лет
До 15 лет
Первоначальный взнос
10—20% от стоимости жилья
35—58% от стоимости жилья
Процентная ставка (рубли, % годовых)
От 10% годовых
От 6,5% годовых
Срок выхода на сделку (оценочно)
0,5—1 месяц

 

От 3 месяцев
Санкции за просрочку
Предусмотрена комиссия
Возможно прекращение договора в одностороннем порядке. При этом все уплаченные средства возврату не подлежат
Схема оформления недвижимости
Недвижимость изначально оформляется в собственность заемщика и находится в залоге у банка до полного погашения кредита
Недвижимость оформляется в собственность компании «МИКАМ» и может быть оформлена в собственность заемщика только после полного погашения задолженности. При достижении определенного объема выплат возможно оформление долевой собственности (по обоюдному согласию сторон)
Возможность изменения ставки (%) и размера платежа

 

Сумма кредита фиксируется, начисление процентов (дифференцированная или аннуитетная ставка). Размер платежа в большинстве случаев фиксируется (аннуитет) или убывает (дифференцированный). Текущее изменение стоимости квартиры не влияет на размер задолженности
Размер платежей может варьироваться в зависимости от рыночной цены на недвижимость, компания вправе пересматривать размер платежа по кредиту при изменении рыночной стоимости квартиры (заемщик «вечно догоняет» растущие цены)

 

Неспособность заемщика продолжать платежи
Реализация квартиры, погашение остатка задолженности по кредиту, перечисление оставшихся после погашения кредита денег заемщику
В случае неоднократного неплатежа и пользовании квартирой свыше одного года договор расторгается, выплаченные денежные средства остаются в компании и заемщику не возвращаются
Отказ в передаче квартиры заемщику (заключение договора)

 

Отсутствует. Квартира сразу передается заемщику
Возврат заемщику всех перечисленных платежей + 0,5% от суммы (за весь срок договора). Дает возможность практически бесплатно пользоваться средствами заемщика долгое время

 

Можно сделать вывод: участие заемщика в «жилищной программе», даже в случае добросовестности компании и аккуратного выполнения ею всех договоренностей, особых преимуществ не дает. Зато предлагаемая программа сопряжена с высокими рисками как в финансовом, так и в юридическом плане. Нельзя в нашей стране полностью исключать недобросовестность и даже возможность противоправной деятельности со стороны контрагента. Напомним, что договор заключается на много лет, и заемщик по договору не является собственником жилья. Он только платит и платит, и платит…

Сабина ХАСАНОВА,

 Договор МИКАМ в формате PDF