Дмитрий Пилевин, PNK rental: «Мы с инвесторами в одной лодке» - «Интервью»

Как инвестиции в реальный работающий бизнес стали доступны частным российским инвесторам, порталу Банки.ру рассказал управляющий фондом «ПНК Девелопмент» и инвестиционной стратегией PNK rental Дмитрий Пилевин.

— Почему инвестиции становятся все популярнее?

— Сейчас Россия действительно переживает инвестиционный бум: ставки по депозитам планомерно снижаются, а финансовая грамотность населения повышается. Люди все больше задумываются об альтернативных инструментах сохранения и приумножения капитала, понимают, что можно получать хорошую доходность и в консервативных инструментах. А со всеобщей цифровизацией вкладывать и инвестировать, не выходя из дома, становится нормой. Это стирает границы.

— Как понять, какой инструмент выбрать?

— Человек во всем стремится к балансу. И инвестиции не исключение. Можно активно торговать на бирже, но это требует знаний и концентрации. А депозиты, напротив, не требуют ни внимания, ни особых знаний, но и доходность по ним оставляет желать лучшего.

Если рассуждать дальше, то на ум приходят вложения в реальные активы, такие как недвижимость. Действительно, они считаются консервативными с точки зрения риска. Но здесь есть варианты. Купить квартиру на этапе котлована и ждать, скрестив пальцы, пока дом построят, а затем продать ее с прибылью? Вложиться в офисные или торговые помещения и сдавать их в аренду? Но все помнят весну и лето 2020 года, когда такие инвесторы чувствовали себя крайне нестабильно.

Мы же считаем, что баланс — это инвестиции в реальные активы с интересной целевой доходностью и через договор доверительного управления, чтобы не нужно было много времени и внимания уделять данному инструменту.

Мы предлагаем инвестировать в индустриальную недвижимость. Именно склады, распределительные центры, производства продолжают работать при любой конъюнктуре, чтобы население было обеспечено всеми необходимыми товарами.

— Раньше подобные инвестиционные фонды индустриальной недвижимости были доступны только институциональным инвесторам, почему сейчас это стало доступно частным, неквалифицированным инвесторам?

— В США, Австралии, европейских странах подобные инструменты давно доступны частным инвесторам и пользуются у них популярностью. Мы, понимая потенциал этого инструмента и следуя общемировой практике, создали инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental.

На Западе такие фонды часто делают крупные девелоперы, и в России мы пошли именно по этому пути. Фонд PNK rental создал крупный российский девелопер промышленных объектов PNK group. Группа компаний основана в 2004 году, в портфеле — 33 индустриальных парка в России, Европе и США. PNK group строит производственные и складские комплексы для российских и международных компаний из самых разных областей экономики.

Последние пару лет мы видели четкую тенденцию, что все больше клиентов хотят арендовать здания, а не покупать их в собственность. Объясню, как для девелопера выглядят сделки.

Если это строительство в собственность, то девелопер строит здание и передает его клиенту в собственность. Сделка завершена.

Если же клиент хочет аренду, PNK group строит здание для арендатора и затем продает его крупным инвестиционным компаниям, это происходило раньше, и это происходит сейчас. Об этих сделках на миллиарды рублей регулярно пишут в бизнес-прессе. В текущих рыночных реалиях, когда россияне всё больше интересуются инвестициями и государство этому всячески способствует, решено создать фонд и инвестиционную стратегию для частных инвесторов PNK rental. Это поможет увеличить рынок аренды промышленных зданий. А частным инвесторам даст возможность инвестировать и зарабатывать арендный доход.

— На кого рассчитана инвестиционная стратегия PNK rental?

— Стратегия PNK rental ориентирована на неквалифицированных инвесторов, то есть инвестировать может каждый. Мы понимаем, что для российского рынка это необычный инструмент и, прежде чем перевести часть портфеля в него, инвестор захочет попробовать на небольшой сумме. Поэтому и порог входа у нас — 5 000 рублей.

— Вы заявляете, что в планах сделать PNK rental крупнейшим фондом индустриальной недвижимости для частных инвесторов в России. Как собираетесь этого добиться?

— Мы анонсировали открытие фонда 7 июля 2020 года, и уже на данном этапе в нашем пайплайне 15 объектов для PNK rental. С ними можно ознакомиться на сайте pnkrental.ru. Эти первые 15 объектов в разной стадии реализации: есть построенные и генерирующие арендный поток, то есть уже готовые к вхождению в фонд хоть сегодня, и есть объекты по схеме built-to-lease, по которым заключены долгосрочные договоры аренды и которые после окончания строительства будут готовы для вхождения в PNK rental. Общая совокупная площадь этих объектов составляет 565 000 квадратных метров. Их общая рыночная стоимость — 31,5 миллиарда рублей. Это уже серьезный задел, и наша цель вполне достижима в самом ближайшем будущем.

— Какова емкость фонда? Сколько вы планируете привлечь инвестиций и за какой период?

— Действительно, фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов в подавляющем большинстве ограничены по объему, то есть паи выкупаются в течение определенного периода, дальше фонд прекращает набирать инвесторов и работает только для тех, кто, грубо говоря, успел.

PNK rental — принципиально другой. Действие PNK rental не ограничено по времени, и инвесторы могут сколь угодно часто увеличивать портфель или выводить средства.

И важно понимать, что основным соинвестором фонда является крупный российский девелопер промышленных объектов PNK group, который постоянно строит все новые и новые здания, которые могут входить в фонд. То есть мы с инвесторами — партнеры, мы в одной лодке. И мы, как никто другой, заинтересованы в развитии фонда и его стабильной доходности.

— Так как ваш инструмент для российских частных инвесторов необычный, еще раз кратко обозначьте, во что вкладывает инвестор?

— Инвесторы вкладывают в фонд индустриальной недвижимости PNK rental через договор доверительного управления.

В PNK rental входят самые современные инвестиционно-привлекательные объекты индустриальной недвижимости, которые создает PNK group. В портфеле PNK rental только высокотехнологичные индустриальные здания, арендаторами которых являются российские и международные компании из самых разных областей экономики. Инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными с точки зрения риска.

— Сколько и на чем может заработать инвестор?

— Целевая доходность составляет 11,5% годовых. Доход инвестора формируется из двух частей. Основная часть — это арендный поток. Все здания PNK rental сданы в долгосрочную аренду и уже генерируют арендный поток. Доход с арендного потока начисляется ежеквартально и, по желанию инвестора, либо сразу выплачивается на расчетный счет, либо реинвестируется. Вторая часть дохода — изменение стоимости зданий. Она может происходить вследствие сделок по продаже или при переоценке объектов фонда.

— Правильно понимаю, что инвестор может выбрать, как часто он будет получать доход?

— Все верно. Есть две схемы инвестирования: с ежеквартальной выплатой и с реинвестированием дохода. Если инвестор выбирает вариант с получением ежеквартальных выплат, то, соответственно, каждый квартал ему может быть начислен доход по паям фонда, формирующийся за счет арендных платежей. Вторая схема — реинвестирование ежеквартальных платежей. В этом случае инвестор получает всю сумму в конце срока инвестирования, например через пять лет, либо ранее, если решит частично или полностью вывести свои средства.

— По закону с любых инвестиций должен быть удержан налог. Как у вас это реализовано?

— Согласно законодательству, инвестиционные доходы облагаются налогом на доходы для физических лиц в размере 13% (ставка НДФЛ для налоговых резидентов Российской Федерации). Налоговым агентом выступает управляющая компания.

— Итак, подводя итог нашей беседе, предлагаю пройтись по основным моментам, на какие нужно обратить внимание частному инвестору, собирающемуся присоединиться к фонду недвижимости.

— В первую очередь, нужно обращать внимание на то, какие активы в том фонде недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать. Мы, например, занимаемся только индустриальной недвижимостью, она самая консервативная с точки зрения риска. И весна — лето 2020 года еще раз это подтвердили. Ситуация в сегменте оставалась достаточно стабильной: производственные, логистические компании, ретейлеры продолжали работать, чтобы обеспечивать население необходимыми товарами. Многие компании — арендаторы индустриальных зданий нарастили объемы своего бизнеса.

Также важно понимать принцип организации фонда: ограничены ли его объем и срок действия. Чем отличается PNK rental? Он открыт для новых инвесторов: вступить в фонд можно в любое время и сколь угодно много и часто можно пополнять портфель. Ведь поставка зданий в фонд происходит постоянно по мере роста самого фонда. Всегда одновременно PNK group строит сотни тысяч квадратных метров индустриальных площадей, и PNK rental имеет преимущественное право на лучшие объекты по цене ниже рынка.

Также стоит обращать внимание на то, чтобы арендаторы зданий фонда были из разных сфер экономики, это помогает снижать риски. Очень важны долгосрочные договоры аренды. Это опять же снижает риски. Еще важный момент — качество зданий в фонде. Мы ориентируемся на современные высокотехнологичные здания, построенные не раньше 2018 года, которые соответствуют текущим стандартам: энергоэффективные, построенные с запасом прочности.

На все это нужно обращать внимание.

А какой процент портфеля инвестировать в такой фонд, каждый инвестор решает самостоятельно. Это зависит от того, какой уровень риска вас интересует. Чем вы более консервативный инвестор, тем на больший процент ваш портфель будет состоять из инвестиций в индустриальную недвижимость.