Интервью с А.Ю. Тарасовым, директором Департамента кредитования ПАО "ЧЕЛИНДБАНК" - «Интервью»

С 1 июня Челиндбанк запустил акцию по коммерческой ипотеке со сниженными процентными ставками. Чем обусловлено оживление на региональном рынке коммерческой недвижимости и на каких условиях предоставляются кредиты на приобретение торговых и производственных помещений, рассказал директор департамента кредитования ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» Андрей Тарасов.

– Андрей Юрьевич, какие настроения царят сегодня в бизнес-среде региона? Заметно ли оживление деловой активности?

– И малый бизнес, и крупные предприятия страны и региона переживают сегодня не самые простые времена. Достаточно сказать, что объемы кредитования бизнеса падают на протяжении последних трех лет. И лишь весной этого года наметилась определенная положительная динамика. Впрочем, говорить об устойчивом росте пока преждевременно. По оптимистичным прогнозам, прирост объемов кредитования малого бизнеса по итогам года будет на уровне 5%. Сегодня, как и во все времена, бизнес испытывает потребность в кредитовании на пополнение оборотных средств, на приобретение основных средств. Достаточно высоким спросом пользуется лизинг, и это радует – это говорит о том, что бизнес региона с надеждой смотрит в будущее и вкладывает средства в обновление автопарка, приобретение новой спецтехники, производственного оборудования. Один из ярких трендов последнего времени – растущий интерес бизнеса к приобретению коммерческой недвижимости, в том числе и на заемные средства. Откликаясь на этот запрос, «Челиндбанк» запустил летнюю акцию по коммерческой ипотеке со сниженными ставками.

– Какими факторами, на Ваш взгляд, обусловлено оживление на рынке коммерческой недвижимости?

– В первую очередь тем, что сейчас на рынке представлен широкий спектр предложений в сегменте офисных, торговых, производственных и складских помещений. И во-вторых, у бизнеса появилась возможность привлекать заемные средства под приемлемую процентную ставку: на сегодняшний день платежи по коммерческой ипотеке во многих случаях сопоставимы с арендной ставкой. Таким образом, приобретая в собственность коммерческую недвижимость, с учетом ценовых предложений и действующих кредитных ставок собственник бизнеса снижает издержки.

Кроме того, как убедились на своем опыте многие предприниматели, когда работаешь в своих стенах, а не в арендованных, появляется больше уверенности в своих силах и, наверное, больше ответственности за свой бизнес. И это подстегивает развиваться, не стоять на месте.

– Распространяется ли коммерческая ипотека на строящуюся недвижимость?

– Да, мы не ограничиваем круг поиска только готовыми объектами и предоставляем кредиты в том числе и на приобретение коммерческой недвижимости на стадии строительства. Конечно, с учетом определенных строительных рисков ставка по таким кредитам чуть выше, но как только объект сдается в эксплуатацию и переходит в собственность предпринимателя, ставка снижается.

– А можно ли приобрести по этой программе земельный участок или частный жилой дом?

– Предложение направлено на приобретение коммерческой недвижимости, которая в дальнейшем будет использоваться как торговые, офисные, производственные или складские помещения. Поэтому земельные участки, даже если они предназначены под строительство коммерческой недвижимости, не попадают под действие этой акции.

Если же у владельца бизнеса есть желание приобрести загородный дом, он может воспользоваться специальным предложением банка – ипотекой для предпринимателей. Кроме того, в линейке кредитных программ банка есть и кредиты на строительство жилья.

– Каковы процентные ставки по коммерческой ипотеке и требуется ли первоначальный взнос?

– В рамках акции, которая действует в «Челиндбанке» с 1 июня до 30 сентября, установлены сниженные ставки по кредитам на приобретение коммерческой недвижимости – от 11,5% до 12,5% годовых, на стадии строительства – 13,25% годовых. При этом получить кредит можно и без первоначального взноса, нет обязательного требования по страхованию приобретаемой недвижимости, что также снижает затраты для бизнеса.

– За какой срок необходимо будет рассчитаться за коммерческую недвижимость?

– Семь лет, которые сегодня предусмотрены по программе банка, это реальный срок для окупаемости бизнес-проекта в России. Как показывает опыт, предприятия, даже оформляя коммерческую ипотеку на семь лет, в большинстве случаев выплачивают сумму займа значительно раньше этого срока.

– Чем отличается процесс оформления коммерческой ипотеки от ипотечной сделки с целью приобретения жилья?

– Мы никогда не стремились превратить выдачу кредитов для бизнеса в конвейер и стараемся выстроить каждую сделку таким образом, чтобы она была комфортна для заемщика и при этом не несла излишних рисков для банка. С этой точки зрения главное отличие коммерческой ипотеки от обычной в том, что жестких условий кредитования нет, в каждом конкретном случае мы отталкиваемся от потребностей бизнеса. Кредиты на приобретение жилья в значительной мере стандартизированы в силу того, что в дальнейшем подлежат секьюритизации, так что банки стараются придерживаться принятых единых стандартов. Коммерческую недвижимость крайне сложно, да и не к чему подгонять под единый стандарт – у каждого бизнеса свои специфические требования и запросы: согласитесь, цех по производству металлоизделий и продуктовый магазин в формате «у дома» – это две совершенно разных истории. Соответственно, каждая сделка по коммерческой ипотеке уникальна.

– В качестве залога выступает приобретаемая недвижимость?

– Не только. К примеру, в тех случаях, когда банк предоставляет кредит без первоначального взноса, мы просим дополнительное залоговое обеспечение.

– Предложение действует только в отношении расположенных в области объектов? Или с помощью бизнес-ипотеки можно приобрести коммерческую недвижимость в другом регионе?

– Традиционно в сферу бизнес-интересов «Челиндбанка» входит Челябинская область и Екатеринбург. Однако в числе наших клиентов есть немало динамично развивающихся компаний, стратегия которых предусматривает экспансию в другие регионы. И мы готовы оказывать им поддержку, в том числе и за счет кредитов на приобретение коммерческой недвижимости, при условии, что в качестве обеспечения предоставляется недвижимость в Челябинской области или Екатеринбурге.

– Как осуществляется погашение задолженности?

– Кредит погашается ежемесячными платежами. При необходимости банк готов выстроить неравномерный график, учитывающий сезонность бизнеса, а также факторы, связанные с вводом объекта в эксплуатацию. Возможны и кредитные каникулы, когда выплачивается только сумма начисленных процентов – в редких случаях до года, чаще – до полугода. Это делает коммерческую ипотеку доступной и комфортной для бизнеса.

– Какие требования банк предъявляет к бизнесу?

– В этом отношении сохраняется тот же подход, которого банк традиционно придерживается в работе с малыми и средними предприятиями: мы анализируем реальное состояние бизнеса и используем всю финансовую информацию, которую его собственник готов предоставить. Мы открыты к диалогу. Ключевой момент: бизнес должен быть прибыльным. Свободный денежный поток, который остается у предпринимателя, должен быть достаточным для того, чтобы покрывать ежемесячные платежи по кредиту и текущие расходы бизнеса.

– Бизнес, особенно малый, не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Что происходит, если заемщик оказался банкротом и больше не в состоянии платить по обязательствам?

– Я убежден, что финансовые трудности, которые приводят предприятие к банкротству, не возникают в одночасье. И чем раньше собственник бизнеса признает это и начнет предпринимать шаги – тем с большей вероятностью можно предположить, что в результате совместных усилий мы найдем приемлемый выход из сложившейся ситуации. Когда дело доходит до банкротства, искать пути спасения уже поздно: это все-таки формальная, жестко регламентированная процедура. Но если еще есть время и возможность сохранить бизнес, выйти из сделки с минимальными потерями – мы готовы идти навстречу. В этом одно из преимуществ работы с региональным банком – за продолжительное время сотрудничества со многими клиентами у нас выстраиваются по-настоящему партнерские отношения. В тех случаях, когда финансовые трудности у клиента вызваны временными факторами и действительно просматривается перспектива выхода из финансового кризиса, мы рассматриваем возможные варианты реструктуризации задолженности и нередко принимаем решение о переносе платежей на более отдаленный срок, даже несмотря на то, что это не выгодно банку.

Во многом благодаря заинтересованному индивидуальному подходу многие предприниматели становятся нашими постоянными клиентами, что позволяет «Челиндбанку» на протяжении долгих лет удерживать высокую планку и сохранять уверенные позиции в сегменте кредитования бизнеса в регионе.