Семейная ипотека меняет правила: льготную ставку ограничат 15 годами - «Финансы»

Срок действия льготной ставки по семейной ипотеке хотят снизить до 15 лет. Это следует из разосланного банкам документа, который есть у «Известий». По истечении этого периода она повысится до рыночного уровня, привязанного к ключевой. По обновленной госпрограмме условия по жилищным кредитам будут зависеть от региона приобретения жилья и количества детей в семье: ставка может варьироваться от 2 до 12% годовых и снижаться по мере рождения детей. Новые условия заработают с 1 июля — они могут лишить доступной ипотеки 3 млн россиян, замедлить темпы ввода жилья в эксплуатацию и одновременно снизить рост цен на недвижимость. В том, какими будут основные условия обновленной семейной ипотеки, разбирались «Известия».

Сколько будет действовать льготная ставка по семейной ипотеке

Власти ужесточат условия по семейной ипотеке: срок действия льготной ставки хотят ограничить 15 годами. Это следует из проекта правил, согласно которым банки будут получать возмещение недополученных доходов по жилищным кредитам для семей с детьми. Документ есть у «Известий», его подлинность подтвердили два источника на банковском рынке.

Сейчас финорганизации выдают семейную ипотеку под 6% годовых, однако рыночные ставки по жилищным кредитам сильно выше этого уровня. Власти возмещают банкам недополученные доходы по таким кредитам за бюджетные деньги. Размер этой компенсации считается по формуле «ключевая +3,5%». При нынешней ставке это около 17,75%, из которых вычитается 6%, которые платит сам заемщик.

По новым правилам банки будут получать такое возмещение не более 15 лет с даты заключения договора по семейной ипотеке начиная с 1 июля 2026 года, подтвердил источник «Известий». Льготную ставку смогут сохранить только в течение этого срока — далее Минфин перестанет ее субсидировать, и финорганизациям придется ее поднять до рыночного уровня. В этом случае через 15 лет платеж для россиян резко вырастет.

В этом случае годовой процент будет рассчитан по формуле «ключевая + 2 п.п.» для кредитов на обычное жилье и «ключевая + 2,5 п.п.» — для ссуд на индивидуальное жилое строительство (ИЖС), следует из документа. Например, если взять семейную ипотеку по новым условиям, то через 15 лет, если ключевая будет находиться на нейтральном уровне 7,5-8%, ставку по кредиту установят на уровне 9,5-10% в зависимости от типа жилья.

Ставка по льготной программе будет резко повышаться для заемщиков, которые не оформили регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после оформления семейной ипотеки. Ее могут поднять до уровня «ключевая + 3-3,5%». Ранее такие требования были лишь для дальневосточной и арктической ипотеки.

Кроме того, с 1 июля планируется существенно снизить размер компенсации банкам по семейной ипотеке. Согласно документу, она будет рассчитываться по формуле «ключевая ставка + 2 п.п.» (или + 2,5 п.п. для индивидуального жилищного строительства). Таким образом, размер субсидии сократится почти вдвое — до 1 июля он составляет 3,5 п.п. Это означает снижение доходности таких кредитов для банков, что может привести к более строгому отбору заемщиков и ужесточению условий одобрения заявок.

Редакцию проекта правил возмещения банкам недополученных доходов по семейной ипотеке находится на согласовании в федеральных органах исполнительной власти, сообщил источник «Известий» в отрасли.

В пресс-службе Минфина и Минстроя «Известиям» сообщили, что параметры программы находятся в разработке.

При этом замминистра строительства Никита Стасишин ранее подчеркивал, что финансовый блок правительства уже пришел к консенсусу насчет новых условий по этой программе.

Какими будут основные условия обновленной семейной ипотеки

Ставки по госпрограмме будут различаться в зависимости от количества детей в семье и субъекта РФ, где будет покупаться жилье, следует из документа. В столичных регионах (Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях) они составят 12% — для семей с одним ребенком, 10% — с двумя детьми, 8% — с тремя, 6% — с четырьмя и 4% — для семей с пятью и более детьми. В остальных регионах ставки будут на 2 п.п. ниже — в диапазоне 2-10%.

Важный момент — прежние условия по семейной ипотеке (ставку 6%) оставят для кредитов, по которым заемщик сразу внес половину стоимости квартиры. В этом случае на ставку не будет влиять ни количество детей, ни регион.

Из документа следует, что максимальная величина ссуды тоже будет зависеть от числа детей:

• для столичных регионов — не более 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн для семей с двумя детьми и до 18 млн для семей с тремя и более детьми;


• для остальных субъектов РФ — не более 6 млн рублей для семей с одним ребенком, до 8 млн с двумя детьми и до 10 млн с тремя и более.

Максимальный размер кредита не учитывает величину первоначального взноса. Например, если семья с одним ребенком в Москве сможет сразу внести 20% от цены жилья, то льготный кредит получится взять на квартиру стоимостью 14,4 млн рублей. А если изначально удастся оплатить 30%, то по льготным условиям семья сможет оформить ссуду на квартиру уже за 17,6 млн рублей.

Также с 1 февраля 2026 года действует правило, по которому оба родителя должны быть оформлены как созаемщики.

Ставка по семейной ипотеке также будет уменьшаться по мере расширения семьи. Согласно документу, после подтверждения появления второго или последующих детей условия по кредиту должны пересчитываться.

О проработке такого механизма «Известиям» ранее рассказывал замминистра финансов Иван Чебесков.

Почему власти хотят сократить срок льготной ставки

Сейчас на госпрограммы приходится основной объем выдач ипотеки. По данным «Дом.РФ», в мае россияне оформили жилищных кредитов на 332 млрд рублей, из которых около 55% — по льготным условиям. Причем большая часть из них — именно по семейной ипотеке.

Субсидирование ставок создает значительную нагрузку на бюджет, отметила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. Это связано с тем, что государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками, которая сейчас значительна.

При нынешнем уровне ключевой казна, по сути, берет на себя две трети процентной нагрузки по большинству выдаваемых жилищных кредитов.

Сейчас средний срок ипотеки превышает 26 лет, следует из данных Frank RG. Государство будет компенсировать разницу ставок по уже выданной семейной ипотеке на протяжении десятилетий — это серьезная долгосрочная нагрузка на бюджет.

В 2025-м расходы на льготные ипотечные программы достигли около 2 трлн рублей, что стало историческим максимумом, добавила Наталия Богомолова. В 2026-2028 годах только на семейную программу заложено около 1,8 трлн. При этом фактические траты уже превышают плановые ориентиры.

Вместе с тем дефицит бюджета за пять месяцев 2026-го составил около 6 трлн рублей, хотя на год он планировался Минфином на уровне 3,786 трлн. На этом фоне власти стремятся сократить государственные расходы.

Кроме того, массовая льготная ипотека искусственно разгоняет спрос на недвижимость, что ускоряет рост стоимости. На эту проблему не раз указывал ЦБ. По данным регулятора, разрыв цен на первичном и вторичном рынках достиг 90% в Центральной России.

Как изменения повлияют на доступность семейной ипотеки

Для бюджета новая модель семейной ипотеки делает расходы более предсказуемыми, однако для заемщиков появляется дополнительный риск, связанный с завершением льготного периода, отметил аналитик Freedom Global Владимир Чернов. Формально оформить кредит по-прежнему можно будет на срок свыше 15 лет, но неопределенность для потребителей повышается.

По оценке источника «Известий» на банковском рынке, кредит на одно и то же жилье после изменения условий программы станет заметно менее доступным. Сокращение срока со средних 26 лет до 15 лет способно увеличить ежемесячный платеж примерно на треть, а с учетом роста ставки до 12% в отдельных случаях — почти вдвое.

— Люди будут понимать, что через 15 лет платеж может сильно вырасти, а банк будет жестче оценивать долговую нагрузку. Часть заемщиков не получит одобрения, часть отложит покупку, а часть будет брать квартиру дешевле или меньше по площади, — уточнил Владимир Чернов.

Возможность увеличить срок кредита помогает снизить ежемесячный платеж, отметил зампред правления Абсолют банка Антон Павлов. Именно благодаря этому многие заемщики укладываются в требования по долговой нагрузке и получают одобрение от банков.

Сейчас действуют ограничения ЦБ на выдачу ипотеки клиентам, которые направляют на обслуживание долгов более половины своего дохода. Если же оформить ссуду на более долгий срок с изменением условий через 15 лет, то это в дальнейшем резко увеличит платеж. Причем его размер может зависеть от ставки ЦБ через 15 лет, а с точностью предсказать ее невозможно.

— Спрос на семейную ипотеку может существенно снизиться, — заключил Антон Павлов.

Вместе с тем банки ожидают постепенного роста доли рыночных программ. В ВТБ прогнозируют, что уже с июля этот показатель для ипотеки без господдержки будет стабильно превышать 50% ежемесячных выдач.

Однако рыночные программы пока остаются недоступными для большинства россиян. По данным с сайтов банков, ставки по таким кредитам достигают 19-20% годовых. Ранее «Известия» писали, что базовые ипотечные продукты фактически недоступны более чем для 80% граждан. После введения дифференцированных ставок право на льготную ипотеку фактически могут потерять около 3 млн семей с одним ребенком.

Рынок жилья уже сталкивается с замедлением спроса, отметил гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев. Дополнительное ужесточение условий семейной ипотеки способно усилить эту тенденцию.

С новыми параметрами продажи новостроек могут упасть, особенно в массовом сегменте, где спрос во многом зависит от льготных программ, уверен Владимир Чернов. Девелоперам придется активнее предоставлять скидки, а в целом рост цен на недвижимость может замедлиться, полагает он. При этом, по словам старшего аналитика инвесткомпании «Риком-Траст» Валерии Поповой, в перспективе ближайших двух-трех лет это может привести к замедлению темпов ввода нового жилья.