Освобождается ли от НДФЛ доход в виде выкупной цены недвижимости, переданной под выплату ренты - «Финансы»

Это возможно при соблюдении условий, установленных для такого освобождения, указали ФНС и Минфин.

ФНС и Минфин рассказали о порядке обложения НДФЛ доходов, полученных по договору ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса. Это установлено статьей 594 ГК.

Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае, когда такое имущество передается бесплатно, применяются правила ГК о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты, и если иное не установлено главой 33 ГК.

Таким образом, правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.

Минфин сделал вывод, что договор ренты – это самостоятельный, имеющий свои особенности вид договора. Полученное по договору ренты имущество бесплатно по факту не является даром плательщику ренты, поскольку установлены встречные обязательства.

По мнению Минфина, к доходу в виде выкупной цены в части цены ранее переданной бесплатно под выплату ренты недвижимости могут применяться соответствующие положения пункта 17.1 статьи 217 НК при соблюдении установленных условий (письмо ФНС от 26.12.2025 N БС-4-11/11723@, Минфина от 23.12.2025 N 03-04-07/125118).

Это – положения об освобождении от НДФЛ доходов от продажи недвижимости, долей в ней с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК, а также – от продажи иного имущества, находившегося непрерывно в собственности налогоплательщика три года и более.

Как установлено статьей 217.1 НК, по общему правилу доходы, получаемые от продажи недвижимости, освобождаются от налогообложения, если такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока. В общем случае это 5 лет, кроме случаев, когда объект получен в дар, по наследству, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением (объект получен плательщиком ренты), а также – если объект является единственным жильем. В этих случаях срок владения – три года. Срок владения не имеет значения, если продается жилье семьей с двумя детьми для улучшения жилищных условий.