Обманутый дольщик получил "замещающее" жилье: как считать срок владения в целях НДФЛ - «Финансы»

Такой срок отсчитывается от полной оплаты по договору долевого строительства, а не от получения жилья в качестве меры поддержки. Ведь получение такого жилья - это производное действие, а не самостоятельная возмездная сделка, указал ВС.

В 2013 году гражданин заключил с жилищно-строительным кооперативом договор на внесение паевого взноса за двухкомнатную квартиру площадью около 70 м², в размере 1 млн 250 тысяч рублей. Квартира предполагалась в строящемся многоквартирном жилом доме. В тот же день гражданин выплатил эти деньги, которые являются оплатой полной стоимости квартиры.

Мера поддержки

Однако дом построен не был, застройщик признан банкротом. Распоряжением областного минстроя гражданин включён в реестр пострадавших граждан. Через 8 лет, а именно, в апреле 2021 года гражданину было выделено жильё – квартира общей площадью 77 м² – в качестве меры поддержки обманутых дольщиков. Тогда же и зарегистрировано право собственности на эту квартиру за гражданином.

Через месяц он её продал. Налоговая декларация подана не была, вследствие чего налоговики приняли решение о привлечении гражданина к ответственности начислили ему НДФЛ в размере 286 тысяч рублей, штраф в сумме 28600 рублей за неуплату налога и штраф за непредставление налоговой декларации 42900 рублей. Налоговики исходили из того, что квартира находилась в собственности гражданина менее минимального предельного срока владения.

Что касается нормы о том, что срок владения квартирой, полученной дольщиком, исчисляется с даты полной оплаты взноса, налоговики посчитали, что такое применяется непосредственно к тому жилому помещению, которое получено по договору долевого строительства, и не касается объекта, полученного взамен непостроенного жилого помещения. Суды также поначалу согласились с этими выводами.

Не новая сделка

Однако, когда дело дошло до Верховного суда, оно приняло другой оборот. Именно факт оплаты в качестве дольщика позволил гражданину участвовать в программе по обеспечению прав пострадавших участников долевого строительства и воспользоваться данной мерой поддержки. Гражданин понёс свои расходы не в 2021 году при заключении договора с фондом поддержки, а при внесении оплаты кооперативу в 2013 году. Самостоятельная возмездная сделка с фондом дольщиком не заключалась. При этом у гражданина отсутствовала реальная возможность приобрести в собственность жилое помещение, когда это было положено, то есть в 2013 году или немногим позже с учётом времени на предполагаемую достройку дома. И в этом вины гражданина не было. Таким образом, ВС отменил решение налоговиков (определение от 29 января 2025 года N 32-КАД24-13-К1).

Напомним, что от НДФЛ освобождаются доходы граждан от продажи недвижимости, если объект находился в собственности более минимального срока владения. В общем случае – 5 лет, в некоторых случаях, в том числе, при получении в дар, в порядке приватизации, по договору ренты или по наследству – 3 года. Срок владения не учитывается, если имеет место продажа жилья семьей с детьми ради улучшения жилищных условий – налог с продажи старого жилья при выполнении ряда условий не платится.

Данный спор включен в обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного и Верховного судов, принятых в I квартале 2025 года по вопросам налогообложения (письмо ФНС от 24.06.2025 N БВ-4-7/6081@). В обзоре присутствуют и некоторые другие интересные споры, например, ранее мы освещали решение ВС о том, что при найме самозанятых вместо работников НДФЛ работодателю доначисляется без уменьшения на налог самозанятых (309-ЭС24-20306 по делу А76-20897/2023). Еще один спор, попавший в обзор, завершился выводом КС о том, что ложная информация в личном кабинете налогоплательщика не нарушает права гражданина (определение от 27 февраля 2025 года N 315-О).