#оденьгахпросто: стоит ли покупать квартиру у ЗПИФа - «Финансы» » Новости Банков
bottom-shape image

#оденьгахпросто: стоит ли покупать квартиру у ЗПИФа - «Финансы»

#оденьгахпросто: стоит ли покупать квартиру у ЗПИФа - «Финансы»


Закрытый фонд — один из инструментов вложений в недвижимость. Что следует знать, прежде чем заключать с ним сделку?


Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) создается на определенный срок как способ оформить права на недвижимость. Слово «закрытый» не означает, что фонд скрывает информацию от налоговых органов. Просто в таких фондах паи можно купить только в процессе формирования фонда или во время дополнительного привлечения пайщиков.


Закрытые паевые фонды недвижимости часто использовались девелоперами пару лет назад, когда начался переход на проектное финансирование через эскроу-счета, объясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Корка. Застройщики искали альтернативные способы привлечения инвестиций, ведь от 20% до 50% всех вложений в девелоперский проект — это подготовительный этап, который должен быть завершен до получения кредита банка.


Стоит ли покупать жилье у ЗПИФа


Обычно реализация квартир с использованием ЗПИФов выглядит так: застройщик по договору долевого участия «продает» квартиры компании, которая управляет ЗПИФом, на 25–50% дешевле рыночной цены, рассказывает управляющий партнер юридической компании «Позиция Права» Егор Редин. Затем УК перепродает жилье физлицам по договорам уступки права требования, но уже по рыночной цене — тем самым переуступает не квартиру, а имущественное право требования к застройщику. В дальнейшем клиент, который приобрел право требования по такому договору, получает недвижимость по акту приема-передачи от застройщика.


«Покупая у фонда, скорее всего, вы покупаете на ценовом пике. Если для себя, то это не так важно, главное, чтобы квартира нравилась. Но если это покупка для сдачи в аренду, то цена объекта напрямую влияет на доходность инвестиций», — отмечает партнер «Инвесториума» Алексей Матлаков.


Как правило, сделки с ЗПИФом представляют собой договоры уступки права требования из договора долевого участия (ДДУ). По словам генерального директора управляющей компании «Финансовая основа» Алексея Доманова, как и в случае со всеми подобными схемами, покупателя ждут следующие риски:


1. Потеря денег при расторжении ДДУ. Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, то есть ту цену, по которой УК покупала квартиру у застройщика. Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.


2. Недействительность цессии. Например, если уступка была совершена без согласия застройщика.


3. «Двойная» переуступка прав. Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования.


4. Невозможность предъявить иск застройщику, если его не уведомили об уступке.


При покупке квартиры у УК стоит проверить полномочия компании на заключение договора. Нужно убедиться, что управляющая компания имеет лицензию, не находится в стадии банкротства, в отношении нее нет каких-либо административных процедур, которые бы мешали ей заключить договор, рассказывает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов. Желательно также ознакомиться с правилами управления ЗПИФом, поскольку там могут быть дополнительные ограничения. Например, в правилах может быть прописано, что УК не имеет права продавать недвижимость без согласия пайщиков.


В целом при перепродаже по договору уступки новый дольщик получает все те же права требования к застройщику, что были у управляющей компании. УК при приобретении недвижимости проверяет актив и оценивает по справедливой стоимости. Разрешение на сделку компания получает от специализированного депозитария, который также со своей стороны проверяет добросовестность УК, добавляет Алексей Доманов. В целом ЗПИФы – довольно сильно зарегулированные государством игроки, поэтому они во многом выглядят даже безопаснее застройщиков с точки зрения рисков, сходятся во мнении эксперты.


Схема с приобретением жилья через ЗПИФ недвижимости в настоящее время не очень распространена: по некоторым подсчетам, на нее приходится до 1% от первичного рынка недвижимости, говорит юрист фирмы «ГК ЛИГАЛ» Кирилл Гавриличев. С ипотекой такие сделки встречаются еще реже. Например, у ВТБ с начала года их прошло не более 500. Покупка через ЗПИФ не пользуется популярностью в том числе и потому, что на подобные сделки не распространяются условия господдержки. То есть несмотря на то, что вы покупаете квартиру на первичном рынке, получить льготную ипотеку на нее невозможно, и ставки по таким кредитам находятся на уровне базовых значений банка.

Лучшие новости сегодня

Вы искали сегодня

Комментарии (0)

Комментарии для сайта Cackle

Другие новости сегодня

Эксперт: "Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем - «Финансы»

"Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем для анализа ситуации с рублем и на валютном рынке, рассказала глава направления "Макроэкономический анализ и финансовые рынки" ЦСР Наталья Сафина...

Как производство бумаги спасает лес - «Финансы»

Может ли производство бумаги не только не вредить окружающей среде, но и помогать сохранять леса? На первый взгляд, нерешаемая задача. Ведь все мы знаем, что для того, чтобы произвести бумагу, необходима...

Роскосмос назначил затопление модуля "Пирс" на 24 июля - «Финансы»

Специалисты ракетно-космической отрасли, проанализировав данные, полученные из телеметрии модуля "Наука", приняли решение назначить затопление модуля "Пирс" на 24 июля 2021 года. Как сообщили в Роскосмосе,...

АКРА подтвердило банку «Союз» рейтинг «BBВ-(RU)» с изменением прогноза - «Финансы»

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство подтвердило кредитный рейтинг банка «Союз» на уровне «BBВ-(RU)» с изменением прогноза на «позитивный». Прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности...

ОКБ: средний размер ипотеки впервые превысил 3 млн рублей - «Финансы»

Об этом свидетельствуют данные Объединенного кредитного бюро.

АСВ направит на расчеты с кредиторами Кранбанка дополнительно 176 млн рублей - «Финансы»

За счет этого процент удовлетворения требований кредиторов первой очереди банка будет увеличен до 33,79% суммы установленных требований.


Новости

Последнее из блога

«Наши задачи» - предоставлять самую оперативную, достоверную и подробную информацию по банковскому рынку; - помогать клиентам в выборе самых выгодных банковских продуктов; - способствовать банкам в поиске качественных клиентов; - налаживать общение между банками и их клиентами.

Эксперт: "Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем - «Финансы»

Эксперт: "Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем - «Финансы»

"Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем для анализа ситуации с

Подробнее
Как производство бумаги спасает лес - «Финансы»

Как производство бумаги спасает лес - «Финансы»

Может ли производство бумаги не только не вредить окружающей среде, но и

Подробнее
Роскосмос назначил затопление модуля "Пирс" на 24 июля - «Финансы»

Роскосмос назначил затопление модуля "Пирс" на 24 июля - «Финансы»

Специалисты ракетно-космической отрасли, проанализировав данные, полученные из

Подробнее
Урок № 43. Как собрать универсальный инвестиционный портфель? - «Тема дня»

Урок № 43. Как собрать универсальный инвестиционный портфель? - «Тема дня»

Как собрать универсальный инвестиционный портфель? Обучение Новости Банков

Подробнее
Бонусы и медстраховка: лучшие карты для получения госпособия на школьников - «Тема дня»

Бонусы и медстраховка: лучшие карты для получения госпособия на школьников - «Тема дня»

Бонусы и медстраховка: лучшие карты для получения госпособия на школьников

Подробнее
АКРА подтвердило банку «Союз» рейтинг «BBВ-(RU)» с изменением прогноза - «Финансы»

АКРА подтвердило банку «Союз» рейтинг «BBВ-(RU)» с изменением прогноза - «Финансы»

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство подтвердило кредитный рейтинг

Подробнее
Экономика сегодня

Наталья Брежнева, Москоммерцбанк: «Пандемия стала хорошей проверкой на прочность после слияния и 20 лет работы» - «Интервью»

Наталья Брежнева, Москоммерцбанк: «Пандемия стала хорошей проверкой на прочность после слияния и 20 лет работы» - «Интервью»

Партнерский материал Наталья Брежнева председатель правления Москоммерцбанка О том, как были объединены «дочки» двух крупнейших банков Казахстана без приостановки работы и как это отразилось на Москоммерцбанке,...

Подробнее
Дмитрий Бувин, НСПК: «Мы делаем карту, выгодную для каждого» - «Интервью»

Дмитрий Бувин, НСПК: «Мы делаем карту, выгодную для каждого» - «Интервью»

Партнерский материал Дмитрий Бувин коммерческий директор НСПК Почему карты «Мир» перестают быть только «бюджетными», как расширяется их прием за пределами страны и что нового появится в программе лояльности,...

Подробнее
Сергей Путятинский, МКБ: «Через десять лет мы сами станем собственными идентификаторами» - «Интервью»

Сергей Путятинский, МКБ: «Через десять лет мы сами станем собственными идентификаторами» - «Интервью»

Партнерский материал Сергей Путятинский заместитель председателя правления МКБ Как в МКБ втрое сократили объем бумаги, чем опасны чат-боты и как цифровой рубль ...

Подробнее
Мигель Маркарянц, банк ПСБ: «Человек подумал о кредите, и тут ему на телефон приходит одобрение от банка» - «Интервью»

Мигель Маркарянц, банк ПСБ: «Человек подумал о кредите, и тут ему на телефон приходит одобрение от банка» - «Интервью»

Партнерский материал Мигель Маркарянц Руководитель дирекции розничного бизнеса ПСБ Как опорный банк оборонно-промышленного комплекса конкурирует с «классическими» розничными банками, когда для...

Подробнее
Александр Григорьев, финансовый эксперт: «Инфляция низкая, все классно. А чего экономика тогда не растет?» - «Интервью»

Александр Григорьев, финансовый эксперт: «Инфляция низкая, все классно. А чего экономика тогда не растет?» - «Интервью»

Партнерский материал Александр Григорьев финансовый эксперт Почему ЦБ ошибается, борясь с низкой инфляцией, льготная ипотека бессмысленна в России и нам, скорее всего, не избежать третьей волны COVID-19,...

Подробнее
Александр Васильев, ОТП Банк: «В пандемию оказалось, что иметь свою машину на порядок удобнее и безопаснее» - «Интервью»

Александр Васильев, ОТП Банк: «В пандемию оказалось, что иметь свою машину на порядок удобнее и безопаснее» - «Интервью»

Партнерский материал Александр Васильев заместитель председателя правления ОТП Банка Почему люди отказываются от такси и каршеринга, можно ли купить машину в Интернете и чем ценен сегодня опыт POS-кредитования,...

Подробнее

Разделы

Информация


Эксперт: "Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем - «Финансы»

Эксперт: "Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем - «Финансы»

"Индекс бигмака" не стоит считать серьезным показателем для анализа ситуации с рублем и на валютном рынке, рассказала глава направления "Макроэкономический анализ и финансовые рынки" ЦСР Наталья Сафина...

Подробнее

Курс валют сегодня

<a href="https://www.mt5.com/ru/">Форекс портал</a>