Каковы особенности кооперативной модели покупки квартиры - «Финансы»

Жилищные кооперативы (ЖК) и в нашей стране становятся эффективным способом помощи в приобретении квартиры.

В последнее десятилетие благодаря совершенствованию законодательства в России возрождаются жилищные кооперативы – которые в 90-е и в начале 2000-х принято было считать советской, отжившей формой и делать акцент в государственной политике на ипотечное кредитование. Однако в развитых рыночных экономиках, например, в Германии или Швейцарии, кооперативная форма представлена так же хорошо, как и банковская. У покупателей квартир есть альтернатива – появляется она и в нашей стране.

Банковское финансирование покупки квартиры – вид коммерческой деятельности, жилищные кооперативы – некоммерческие организации, основанные на принципе взаимопомощи для совместного достижения совместно определенных целей – приобретения жилья. В ЖК покупка квартир происходит вскладчину его членами.

Работает это следующим образом: допустим, объединяется десять человек. Сначала приобретается квартира одному, потом второму, затем третьему… Разумеется, для покупки квартир сразу всем десяти средств не хватает, и образуется очередь до того момента, пока паевой фонд пополнится за счет возвратных платежей от пайщиков.

За предоставление ипотечного кредита нужно заплатить процент, а в некоторых случаях и страховку. Первоначального взноса может не быть. За предоставленные в кредит деньги квартира приобретается сразу, кредитополучатель оформляет ее в собственность, но она находится у банка в залоге до погашения банковского кредита.

Кооператив предоставляет средства для покупки квартиры на беспроцентной основе. При этом как правило предусматривается значительный первоначальный паевый взнос (часть от стоимости квартиры, планируемой к приобретению). Но его не обязательно вносить единовременно, он может и накапливаться на счете кооператива. После того, как первоначальный взнос внесен в полном объеме, пайщик ставится в очередь. Когда подходит его очередь и в паевом фонде кооператива образуется достаточно средств для покупки желаемой им квартиры, происходит приобретение.

При этом собственником квартиры, приобретенной в интересах данного пайщика, становится первоначально весь кооператив – пайщик получает право безвозмездного пользования квартирой, может прописаться в ней сам, а также прописать своих родственников. Права собственности переходят к пайщику после полного возврата кооперативу суммы пая – средств, предоставленных ЖК на покупку квартиры, расплатиться нужно в срок, не превышающий десять лет.

Нужно сказать, что приобретение квартиры с помощью кооператива не обходится совсем бесплатно: пайщик платит сравнительно небольшие суммы в фонд развития. В крупных, эффективно организованных кооперативах сумма взносов в фонд развития, вносимых за год не превышает 1,5—2% от суммы предоставленных кооперативом средств на приобретение квартиры.

Кооперативы не требуют справку с места работы, копию трудовой книжки, подтверждающую, что на последнем месте работы гражданин трудится продолжительное время, справку о доходах и не проверяют кредитную историю. Пайщиками можно стать с 16 лет, верхней границы возраста вступления нет. Для вступления в ЖК необходим только паспорт.

Почему кооперативы не проводят более основательную проверку вступивших членов? Кооперативы не берут на себя риски того, что пайщик, в интересах которого куплена квартира не справится с оплатой взносов за нее. Пайщик изначально платит по дифференцированной, а не аннуитетной схеме платежей. Ему может быть предоставлена отсрочка на период до нескольких месяцев для восстановления его платежеспособности. Но если она так и не восстановилась, пайщик выходит из кооператива, выписывается из квартиры, которая ему была приобретена, при этом он по закону получает в двухмесячный срок весь объем паевых взносов, которые он внес в кооператив (взносы в фонд развития кооператива не возвращаются). Для возврата паевых взносов в паевом фонде кооператива есть неснижаемый остаток.

Таким образом, ЖК управляют только рисками, связанными с покупкой квартиры. Именно поэтому наиболее привлекательной формой кооперативов являются кооперативы, приобретающие квартиры на вторичном рынке, перед покупкой кооперативом квартиры проходят независимую оценку и тщательную юридическую проверку.

Фактически единственный минус кооперативов – это срок ожидания квартиры. Но довольно часто на получение ипотеки также уходят месяцы, а то и годы. При этом крупные кооперативы успешно решают задачу сокращения срока ожидания. Это касается прежде всего кооперативов, действующих в крупных городских агломерациях, и кооперативов, работающие одновременно во многих регионах страны.

Крупные ЖК, создают условия для того, чтобы быстрее пополнялся паевый фонд, за счет чего сокращается очередь на покупку квартиры, в связи с чем активно происходит вступление новых пайщиков.

Это взаимосвязано: чем быстрее движется очередь – тем быстрее приходят новые пайщики; чем быстрее приходят новые пайщики – тем быстрее движется очередь.

Есть ли риск появления финансовой пирамиды? Пирамида возникает, когда обязательства предшествующих участников финансового проекта обеспечены деньгами последующих. В случае с кооперативом не обеспеченных обязательств нет: обязательства перед пайщиками обеспечены квартирами, которые приобретаются в их интересах. Как показывает многолетний международный опыт, кооперативная модель имеет высокий уровень финансовой устойчивости. Крупные кооперативы, завоевавшие репутацию за годы работы на рынке, эффективны и стабильны.

Число кооперативов постоянно увеличивается, и к их помощи в приобретении квартир уже обратились тысячи россиян.