Ипотеке не нашлось места в программе реновации

Плюсы и минусы такой сделки

Ко второму чтению законопроекта по реновации пятиэтажек, в рамках которого планируется снос 8 тыс. домов в Москве, выяснилось, что в документе никак не учтен ипотечный вопрос. Экспертная группа с участием крупнейших банков готовит поправки, которые определят, как быть с залогами по ипотечным ссудам, если ими оказались квартиры в домах "под снос". В частности, в рамках этих поправок поднят принципиально важный для всех собственников квартир в пятиэтажках вопрос равноценной замены жилья — не по метражу, а по цене.

Как стало известно "Ъ", экспертная группа с участием Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и других крупнейших игроков ипотечного рынка готовит поправки ко второму чтению законопроекта о реновации пятиэтажек. "В текущей версии документа права кредиторов никак не защищены,— рассказал "Ъ" один из участников группы.— Между тем вопросов немало. Прежде всего, автоматической замены залога при сносе жилья и получении новой квартиры не происходит. Для переоформления нужно дополнительное соглашение между заемщиком и банком, а при его отсутствии кредит становится фактически необеспеченным". Кроме того, добавляет другой собеседник "Ъ", знакомый с обсуждением, между прекращением прав собственности в сносимом объекте и оформлением прав собственности в новом доме возникает разрыв во времени, что также создает риски для банков. "Также необходимо, чтобы орган регистрации мог самостоятельно без заявления банка или заемщика перенести на новый предмет залога все записи об обременениях, которые имелись в реестре в отношении прежних объектов ипотеки",— добавляет еще один участник обсуждения.

Законопроект о реновации принят в первом чтении в апреле 2017 года. Документ наделяет городские власти полномочиями по сносу 8 тыс. пятиэтажек и "конструктивно аналогичных" домов. Переселенцы могут рассчитывать на "равнозначное благоустроенное" жилье в том же районе или соседнем (кроме обитателей ЦАО, Новой Москвы и Зеленограда — им квартиру дадут в пределах округа). Предполагается, что переселение затронет 1,6 млн человек.

Депутаты, как выяснилось, даже не подозревали о том, что вопросы об ипотеке могут относиться к теме данного законопроекта. Вопросов по "ипотеке не должно быть в этом проекте", поскольку это отдельная тема, заявил глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев (его комитет отвечает за законопроект). "Пятиэтажки в ипотеку не берут, это же дома 1950-х годов постройки, тогда такого понятия даже не было,— заявил он "Ъ".— Если такие квартиры дают в ипотеку, то это мелочь, о которой нельзя серьезные разговоры вести". "Вы думаете, у нас есть ипотечники в пятиэтажках? Дома-то древние!" — заявила "Ъ" депутат Госдумы от Москвы, соавтор законопроекта Елена Панина.

Между тем ипотека в пятиэтажках есть. Причем выдают ее крупные игроки. Так, в Сбербанке, на который приходится почти 50% ипотечного рынка, сообщили, что кредитуют приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей, среди прокредитованных объектов у банка есть и хрущевки. В Сбербанке и ВТБ24 вчера подтвердили, что участвуют в экспертном совете, который готовит поправки к закону о реновации, но детали пока раскрыть не могут.

Ключевым вопросом программы, который беспокоит не только банкиров, но и обычных граждан, является невнятная формулировка о "равнозначности" жилья. "Сейчас идет обсуждение того, чтобы четко зафиксировать в законе, что "равнозначный" будет означать "равнозначный по стоимости", а не по метражу,— говорит топ-менеджер одного из крупных игроков на рынке ипотеки.— Это важно, потому что замена квартиры на другую в пределах округа совсем не гарантирует того, что ее стоимость не будет ниже".

В случае с ипотекой риски из-за такой неопределенности возникают как для заемщика, так и для банка. "При удешевлении залога банк вправе требовать досрочного погашения кредита,— говорит партнер юридической группы "Стрижак и партнеры" Вячеслав Косаков.— Самим банкам в такой ситуации придется переклассифицировать ссуды в более низкую категорию качества и досоздавать резервы".

По словам партнера юридической компании Lidings Степана Гузея, поскольку автоматического переоформления залога не происходит, заемщику придется договариваться с банком о том, чтобы тот как кредитор принял этот залог вместо предыдущего, что затруднительно, если новое жилье будет дешевле. Если банкирам удастся добиться равенства старого и нового жилья в цене, то эта норма распространится на всех жителей пятиэтажек, указывают эксперты.

Еще одна важная проблема — отсутствие в жилищном законодательстве четкого описания алгоритма действий при сносе жилья, заложенного по ипотечному кредиту, указывают юристы. "По общему правилу, с гибелью или повреждением предмета ипотеки договор ипотеки прекращается, и банк, соответственно, может требовать досрочного погашения",— указывает управляющий партнер "Надмитов, Иванов и партнеры" Александр Надмитов. Впрочем, такой риск может возникнуть еще до фактического сноса жилья — в тот момент, когда данный объект будет указан в списке правительства Москвы. "Как только дома попадут в список на снос, страховые компании, скорее всего, перестанут оформлять на такие квартиры полисы (страхование имущества и титула.— "Ъ"), что является необходимым условием сопровождения ипотечного договора,— указывает Степан Гузей.— Отсутствие страхования — одна из ковенантов, за нарушение которой банк вправе требовать досрочного погашения". Банкам, в свою очередь, программа реновации тоже грозит дополнительными рисками. "Утрата предмета залога и переофомление будут не одновременными, и это ставит банки как кредиторов в незащищенное положение",— говорит президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Источник в аппарате правительства заявил "Ъ", что "нормативная база по реновации в Белом доме обсуждается, ко второму чтению готовятся поправки правительства". При этом конкретные поправки собеседник комментировать отказался.

Юлия Локшина, Максим Иванов, Софья Самохина