Инвестор продавцу не товарищ - «Финансы»

Какие инвестиции в коммерческую недвижимость принесут прибыль? Чего не понимают владельцы премиальных объектов? С какой стороны ждать конкуренции банкам? Отвечают спикеры Финансового форума по недвижимости.

«Сам себе доктор»

Кризис много что изменил. Курс рубля снизился, денег у людей не прибавилось, а фондирование стало дороже. Казалось бы, самое время искать компромиссы. Ну, хотя бы до тех пор, пока все не придет в норму. Но нет: договориться двум сторонам — продавцу и инвестору — все равно бывает сложно. «В прошлом году мы приложили много труда, чтобы закрыть сделку. Раньше делали все за четыре-пять месяцев, а на эту потратили почти год. А все потому, что нет полноценного консенсуса между продавцами и покупателями»,— пожаловался глава представительства компании UFG Real Estate Михаил Тарасов.

А истории здесь бывают вот какие. Например, есть премиум-объект. Таких в мегаполисе мало. Осознав это, продавец начинает бравировать и назначать завышенную премию. Так идет до тех пор, пока растет число покупателей. А потом становится понятно, что количество инвесторов ограничено. К тому же они стали много что понимать и мыслить на перспективу. «Инвесторы не просто люди, которые пришли на рынок недвижимости и хотят получить доход. Они хотят знать практически все. Последние кризисы научили их быть „врачами”. Они должны понять продукт, узнать людей, которым доверяют деньги, и только потом начинать вкладывать свои средства. Кто сможет выстроить такие отношения, к тому и придут деньги»,— уверен Тарасов.

«Сумма, которую назначает собственник, не имеет отношения к рынку. У него есть две возможности найти инвестора: достигнуть компромисса по качеству или по цене. Относительно первого можно привести такое сравнение: например, вы покупаете шубу не из норки, потому что не хватает денег, но понимаете, что приобретенную вещь надо будет как-то носить. Компромисс по качеству делать не всегда хочется. Компромисс по цене — единственное, что поможет провести сделку нормально»,— сказала гендиректор компании Avica Наталья Тишендорф.

Склад или премиум?

Куда вложить деньги, чтобы заработать? Михаил Тарасов считает, что в премиальную недвижимость. В перспективе могут быть интересны аутлеты. Этот рынок у нас пока не развит. Однако есть и другое мнение.

«Для меня премиальные активы — головная боль. Ведь то, что было премиальным лет пять назад, сейчас может не принести той прибыли. Ставки аренды стали ниже на 20–40%. Вот приходит продавец и говорит, что у него есть классный актив, за который платят 5 тыс. руб./кв.м. А ты понимаешь, что любой договор скоро закончится, и условия могут стать другими»,— сказал управляющий директор фонда недвижимости «Сбербанк управление активами» Алексей Новиков. Управляемый им фонд в прошлом году инвестировал в склады 5 млрд руб. «Мы пошли в этот рынок, потому что там всегда было меньше десятилетних договоров. Мы не покупаем склады, которые были построены давно — восемь-десять лет назад. Приобретаем новые активы, которые только что вышли на рынок и по которым недавно начаты договоры аренды. Это тот сегмент, который сбросил шкуру старых завышенных цен»,— прокомментировал спикер.

Восток наступает

«Главное, что рубль стабилизировался. Это большой праздник для нас как управляющих активами»,— сказал Михаил Тарасов. «При таком укреплении рубля доллар стал антивалютой. Я думаю, рубль стабилизировался»,— согласна Наталья Тишендорф. «Мы играем на рублевой поляне. Я считаю, это честно по отношению к нашим клиентам»,— поделился Алексей Новиков.

Люди, которые дают деньги в управление его фонду,— это состоятельные клиенты Сбербанка. Они видят, что ставки по депозитам снижаются. 6% в рублях — грустная история. «Мы должны дать клиентам продукт, который может принести более высокую доходность»,— рассказал Новиков.

Что касается иностранного капитала, то, по его наблюдениям, капитал этот в Россию не спешит. «Я недавно был на конференции в Европе. Так вот за три дня там о России ни разу не вспомнили. Так что если собственники думают, что придут какие-то жирные инвесторы издалека и начнут все покупать, то вряд ли это произойдет в ближайшее время. Для того чтобы принять решение сюда инвестировать, компании должны увидеть растущие ВВП или цены на нефть. Пока я не вижу оснований для прихода в Россию крупных институциональных инвесторов»,— считает Алексей Новиков.

Впрочем, иностранные инвесторы никогда не были на нашем рынке в большинстве. Хотя, если сравнивать доходность в Европе и России, то они должны быть у нас, и только у нас. Эксперты объясняют это несовпадение не всегда позитивным информационными полем и неизученностью нашего рынка, на анализ которого надо потратить определенное время. «Из иностранцев на Россию смотрит Азия и Ближний Восток. Там попроще эмоциональный фон. И банковские структуры из этого региона тоже интересуются нашим рынком»,— поделился наблюдениями вице-президент Morgan Stanley Андрей Колокольников. По его мнению, после ухода из России иностранцев рынок заняли преимущественно госбанки. Но уже скоро мы можем увидеть конкуренцию со стороны этих восточных игроков.