Квартира с молотка - «Финансы»

ВТБ24 выставил на торги больше сотни залоговых объектов. Насколько их цена ниже рыночной и стоит ли покупать квартиры на банковских аукционах?

У банков непростая пора. С началом кризиса кредитов они выдают меньше, но зато у них появилось много лишнего имущества: автомобилей и квартир — залогов, полученных по дефолтным займам. «Сегодня стало больше реализуемого залогового имущества, которое было в обеспечении по кредитам», — говорит руководитель департамента по управлению просроченной задолженностью банка «ДельтаКредит» Денис Дьяченко.

При этом в отличие от прошлых лет увеличилось количество добровольных отказов от имущества: клиенты стараются решить свои проблемы сами за счет продажи квартир, рассказывает Дьяченко. О том, что все больше объектов должников уходит с торгов, свидетельствуют данные Федеральной службы судебных приставов (ФССП). По ним, за прошедший период 2015 года на публичные торги было выставлено в 20 раз больше жилой недвижимости (домов, квартир), чем за такой же отрезок 2014 года: 13 045 и 653 объектов соответственно. Похожая ситуация и в области автотранспорта: 862 объекта за 2014 год и 17 438 — за 2015 год.

Публичные торги

Из-за растущего количества залогов банки вынуждены искать различные способы продажи квартир и машин. ВТБ24 решил пустить свое залоговое имущество с молотка, чего раньше никогда не делал, и объявил о распродаже около сотни своих объектов на аукционах. Одна часть аукционов будет в очной форме, другая — в заочной (через «Единую электронную торговую площадку»), причем объекты на них выставляются разные и пройдут аукционы в разное время.

В ходе торгов можно будет купить жилую или коммерческую недвижимость, а также автотранспорт — спецтехнику (самосвалы, автокраны, грузовики) и легковые машины. Всего таких объектов 106, из них 43 — это машины, рассказывают в пресс-службе банка. Все остальное — недвижимость Москвы и Подмосковья. Разброс стоимости объектов огромный. Можно поучаствовать в торгах за однокомнатную квартиру на улице Маршала Кожедуба (ст. метро «Люблино»), начальная цена которой 5,9 млн руб. А можно — за четырехкомнатную квартиру в Зачатьевском переулке в Москве за 80,9 млн руб.

Впрочем, в самом банке просят не связывать решение проводить аукционы с проблемами своих должников. «Наши заемщики не стали хуже платить по кредитам, это попытка снять с баланса объекты, которые там «задержались», — заявил старший вице-президент банка ВТБ24 Андрей Осипов. Вместо того чтобы понизить по ним цену, банк предпочел попробовать реализовать их на торгах и посмотреть, что получится, объясняет он. Старт торгов намечен на 23 декабря.

Аукционы будут двух типов, объясняет пресс-служба банка: на повышение и на понижение. Процедура первого хорошо известна: участникам предлагается повысить изначальную цену покупки на шаг аукциона; побеждает тот, кто предложит наибольшую цену. Аукционы на понижение устроены чуть сложнее: с каждым шагом аукциона цена уменьшается, и любой участник может ее остановить, поставив заявку на покупку. Подведение итогов очных аукционов планируется в феврале 2016 года, электронных торгов на понижение (по недвижимости) — в конце января — середине февраля будущего года.

Участвовать в торгах могут частные лица, ИП и компании. Требования для всех одинаковые: сначала нужно отправить в банк заявку на участие в аукционе, прикрепив к нему копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе. Затем внести на счет банка (если аукцион очный) или электронной площадки (при онлайн-торгах) задаток. Для участия в электронном аукционе нужно также получить электронную подпись. Сделать это можно в одном из удостоверяющих центров, которые аккредитовало Минкомсвязи. Будет ли такая услуга платной, решает сам центр, говорится на сайте министерства. Кроме того, в обоих случаях для участия в аукционе нужно внести задаток, который составляет примерно 10% от стоимости лота.

Не только аукционы

Продажа залогового имущества на торгах — не самая популярная для крупных банков стратегия. Большая часть из первый десятки банков по портфелю ипотечных кредитов предпочитает реализовывать имущество другими способами. Райффайзенбанк старается сам искать покупателей, а если из этого ничего не выходит (например, ликвидность недвижимости низкая), банк привлекает риелторские компании, рассказывает начальник управления риск-менеджмента физлиц Райффайзенбанка Станислав Тывес. Банк «ДельтаКредит» также сам продает залоговые объекты, рассказал Дьяченко. По такой же схеме действуют в Росбанке, сообщают в пресс-службе кредитной организации.

Похожая ситуация и в банке «Открытие»: банк размещает на своем сайте информацию о залоговых объектах. Купить их может любое физическое или юридическое лицо, никаких предварительных взносов не нужно, рассказывает директор департамента по работе с проблемными активами банка «Открытие» Андрей Величко. Он признает, что иногда элемент аукциона может присутствовать: например, если желающих купить объект несколько, он достается тому, кто предложит лучшую цену. Однако имущество должников редко переходит на баланс банка: как правило, проблемных заемщиков уговаривают продать собственность в досудебном порядке, добавил Величко.

Из десятки опрошенных банков в организации аукционов признался только банк «Абсолют». Он продает залоговые объекты двумя способами: либо позволяет сделать это самим должникам, либо выставляет их на публичные торги, рассказывают в пресс-службе банка. Проходят они только в очной форме, при этом как минимум за десять дней до начала аукциона банк объявляет о торгах. Чтобы стать участником, нужно внести аванс: 5% от начальной цены объекта. Чтобы торги считались состоявшимися, таких заявок должно быть как минимум две. Если человеку удается купить лот, эта сумма идет в счет оплаты покупки. Если нет — задаток возвращают. За последний год на такие торги банк «Абсолют» выставил 120 залоговых объектов, из них девять — в ноябре, уточняют в пресс-службе. Как правило, покупателям удавалось получить объекты по заявленной изначально цене либо чуть дороже — в ходе аукциона лоты дорожали на 20–150 тыс. руб.

Неоднозначная выгода

Цена объектов, которые предлагает ВТБ24, приближается к верхней границе в своем сегменте, отмечает директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited Наталья Круглова. По ее словам, рассчитывать на дисконт не стоит, разве что скидку можно будет получить, если торги будут «на понижение». Круглова также отметила, что присмотреться к предложенным ВТБ24 объектам стоит тем, кто искал именно такую недвижимость — в том же районе, такого же метража. В остальных случаях эта сделка вряд ли может быть выгодной, заключила она.

Предложенные ВТБ24 объекты оценены адекватно, соглашается управляющий инвестициями в недвижимость и создатель Indriksons.ru Игорь Индриксонс. Впрочем, это предварительная оценка: чтобы вынести окончательный вердикт, нужно получить заключение инженера здания и оценщика. По мнению Индриксонса, цена на аукционе все же может оказаться привлекательной, хотя это не означает, что у вас получится купить объект. Случается, утверждает Индриксонс, что вместо реального аукциона устраивают фиктивный: на нем присутствует один настоящий покупатель и два подставных, которые «задирают» цену.

Другие трудности

Покупая недвижимость на аукционе, надо отдавать себе отчет: не все, у кого банк забрал имущество, с этим согласны, рассказывает управляющий партнер компании «Деловой фарватер» Роман Терехин. К примеру, бывший владелец залоговой квартиры может отказаться выезжать из нее. Случается, что новый владелец узнает об этом только после покупки. В этом случае разбираться со старыми жильцами ему придется самостоятельно, банк за это не отвечает.

Есть и другой риск: бывший владелец может через суд оспорить и то, что банк вообще забрал имущество, и саму процедуру аукциона, отмечает профессор кафедры налогового и финансового права ФУ при правительстве РФ Иван Соловьев. На это у него есть три года с момента взыскания, но суд имеет право продлить этот срок. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придется возвращать купленное на аукционе.

Соловьев говорит также, что имущество может быть обременено. Например, жилье может быть заложено несколько раз, а банк может об этом не знать. Наконец, в квартире могут быть прописаны бывший владелец, несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Последних бывает невозможно выписать, говорит Терехин. Чтобы таких проблем не возникало, он советует заранее обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан. Кроме того, стоит удостовериться, что имущество забрали у прежнего владельца по решению суда, а также что он не оспаривает это решение.