Квартира по частям - «Финансы»

Сбербанк запустил новый паевой инвестиционный фонд (ПИФ), позволяющий вкладывать в недвижимость от 350 тыс. руб. Что сейчас происходит с фондами недвижимости и стоит ли добавить этот инструмент в свой портфель?

Несмотря на падение рынка недвижимости на 6,5% в рублях (до 155,1 тыс. руб. за кв. м) и на 40% в долларах (до $2,7 тыс. за кв. м), управляющая компания «Сбербанк Управление активами» 13 октября объявила о запуске нового ПИФа недвижимости, рассчитанного на частных вкладчиков. Фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость 3» должен стать альтернативой стандартным вкладам и прямой покупке недвижимости, объяснила компания.

Минимальная сумма инвестиций в фонд составляет 350 тыс. руб. Стоимость одного пая — 1 тыс. руб. Прогнозируемая доходность — 16% годовых в течение 3,5 года. Как и у большинства аналогичных фондов, инвестиционная стратегия у ПИФа Сбербанка такова: фонд приобретает права на жилье на ранней стадии строительства, а потом распродает ее по как можно высокой цене, когда проект уже готов.

Посторонним вход воспрещен

Закрытые фонды недвижимости — отдельная категория на рынке ПИФов, который с кризиса 2008 года так и не пришел в себя. Эти фонды использовались в основном как инструмент для упаковки объектов недвижимости, когда офисный или торговый центр принадлежит ПИФу, а его паи — реальному владельцу. Схема защищает собственников (чтобы отобрать имущество, необходимо сменить управляющую компанию) и позволяет экономить на налогах (сделки внутри ПИФа ими не облагаются). До 2011 года фонды не платили налог на недвижимость.

По данным Investfunds, из всех 1,53 тыс. российских паевых инвестиционных фондов 42% — закрытые ПИФы недвижимости. Большая их часть — фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, и информация по ним не раскрывается. Теоретически 196 фондов доступны для обычных граждан, но и здесь все не так просто. Стоимость пая может достигать нескольких миллионов рублей (максимум — 64 млн руб. у ПИФов «Региональная недвижимость» под управлением УК «Промсвязь»). У 106 фондов пай стоит менее 25 тыс. руб., но управляющая компания может устанавливать порог для входа или вообще не привлекать клиентов со стороны.

В этом смысле предложение УК «Сбербанк Управление активами» вполне конкурентоспособно. Сможет ли ПИФ заработать планируемую доходность в 16% годовых?

Как объясняет руководитель отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков, «фонд, как оптовый покупатель недвижимости, получает скидку примерно в 20% от рыночной стоимости, а затем продает эти квартиры по рыночной цене и за счет этого зарабатывает прибыль». Фонд планирует покупать квартиры эконом- и комфорт-класса и апартаменты в Москве и ближнем Подмосковье, добавил он.

В будущее с оптимизмом

Заявленная Сбербанком доходность «несколько оптимистична», считает директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов, — платежеспособность населения падает, объем выставляемых на продажу квартир растет, а за последние три месяца стоимость квадратного метра квартиры экономкласса упала на 8,5%, до 155,1 тыс. руб. В таких условиях, по его словам, на доходность в 16% годовых можно рассчитывать только на очень длинном горизонте от трех до пяти лет, и то в случае, если управляющий не ошибется в выборе объектов.

Обещания Сбербанка кажутся слишком радужными и управляющему инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорю Индриксонсу. По его словам, максимальная прибыль в нынешних условиях вряд ли может составить больше 8% годовых, а вложения в ПИФы недвижимости в целом не выглядят сейчас выгодными.

«Рынок продолжает падать, и лучше дождаться более низких цен», — отмечает Антипов.

Индриксонс, в свою очередь, полагает, что в нынешней ситуации депозит в рублях выглядит привлекательнее: доход не зависит от рынка недвижимости, вклады застрахованы государством. По расчетам РБК, средние ставки годовых депозитов в 15 крупнейших банках сейчас держатся на уровне 8,9%.

«Сбербанк — Жилая недвижимость 3» — уже четвертый закрытый ПИФ недвижимости компании «Сбербанк Управление активами»: первые три («Жилая недвижимость», «Жилая недвижимость-2» и «Коммерческая недвижимость») предлагали похожую инвестиционную стратегию. За последний год войти в десятку лидеров по приросту стоимости пая удалось только одному из них (паи фонда «Жилая недвижимость-2» подорожали на 12,84%), паи еще двух фондов недвижимости Сбербанка упали в цене: по данным investfunds, паи фонда «Коммерческая недвижимость» подешевели на 4,24%, фонда «Жилая недвижимость» — на 17,74%.

«Изменение стоимости пая — не показатель доходности ЗПИФН, если он выплачивает пайщикам инвестиционный доход», — поясняет Новиков из «Сбербанк Управление активами». По его словам, фонды Сбербанка выплачивают инвестдоход каждые полгода, и в этот момент стоимость пая резко падает. С учетом выплат, на 30 сентября доходность фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость» — 14,53% годовых (за двухлетний период), «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» — 14,82% годовых, говорит Новиков.

Другим фондам недвижимости удалось добиться куда более заметного роста стоимости паев. Для сравнения, по данным Investfunds, паи фонда «Стрит Ритейл» под управлением УК «Эдельвейс» выросли в цене на 93,62%, фонда «АФМ Перспектива» (УК «АктивФинансМенеджмент») — на 63,93%, «Инженер» (УК «Еврофинансы») — на 53,26%. Тут стоит отметить, что у этих ПИФов всего 6, 2 и 8 пайщиков соответственно. Число пайщиков действующих фондов недвижимости УК Сбербанка куда выше, по данным Investfunds — от 125 до 1132 человек.