Альтернативный взгляд на публичные ипотечные тренды. Часть II: тренды и перспективы - «Финансы»

В первой части публикации были описаны семь открыто обсуждаемых трендов ипотечного рынка и три новости. Теперь вернемся к самому интересному – перспективам рынка. Главное: ипотечный бизнес будет интенсивно развиваться с растущим влиянием на все стороны социально-экономического развития страны.

Обозначенные выше тренды могут влиять с ускорением или замедлением на такое развитие. Факторы влияния действуют одновременно и совокупно, поэтому разделение их довольно условно, но необходимо для структурирования изложения. Коротко факторы влияния можно описать следующим образом.

Фактор рефинансирования

При очевидном снижении маржи нужно время, чтобы получить прибыль от кредита/заемщика

На приобретение новых квартир фактор не влияет никоим образом. Он дает послабление заемщикам, что в какой-то степени снижает риск дефолта, но в совокупности доходность кредитных портфелей уменьшается. Продукт отвлекает операционные ресурсы и привносит суету в обслуживание ипотечных облигаций. Не стоит пренебрегать рисками от растущей легкости смены кредиторов. При очевидном снижении маржи нужно время, чтобы получить прибыль от кредита/заемщика. Удаленная идентификация в совокупности со «ставкопадом» и рефинансированием не должны пугать, но требуют думать категориями клиентов, а не кредитных продуктов.

Но есть и много положительного. Развитие продукта заставит задуматься о том, как сделать, чтобы рефинансирование предлагалось своим, а не чужим заемщикам. Тут бы еще направить энергию регулятора на упрощение учета разделения рефинансирования и реструктуризации.

Фактор растущих объемов

Сам факт роста объемов обладает положительным влиянием. В орбиту ипотеки вовлекается все больше людей и видов бизнеса. Страхи от ипотечного кредита значительно уменьшились. Можно говорить о политическом влиянии ипотечного бизнеса на социально-экономическое развитие страны.

В абсолютном денежном выражении 2017 год покажет рекордный результат в части выданных кредитов. Мы говорим об уверенном преодолении рубежа в 1,9 трлн рублей, но в голове держим более высокий результат – 1,95 трлн рублей.

Для более корректного сравнения с 2014 годом можно вычесть 7% рефинансирования в годовом исчислении, можно пересчитать в количественном выражении. Все равно получается, что рекорд будет установлен.

Принципиально важно, что 2014 год был пиком в периоде нескольких лет непрерывного роста, а 2017 год несет на себе отпечаток программы субсидирования, которая существенно определяла объемы ипотечного рынка в 2015–2016 годах (почти 40%).

Оптимистичный прогноз состоит в выдаче кредитов на сумму 2,5 трлн рублей уже в 2018 году, а пессимистичный – в 2019 году

Отталкиваясь от результата года и понимания, что рефинансирование будет еще расти, а затем уменьшаться, можно прогнозировать развитие ипотечного жилищного кредитования в ближайшие годы. Оптимистичный прогноз состоит в выдаче кредитов на сумму 2,5 трлн рублей уже в 2018 году, а пессимистичный – в 2019 году. Даже при некотором снижении темпов роста выдачи можно говорить об удвоении ипотечного жилищного кредитования в 2020 году по сравнению с 2017-м.

Связка роста объемов с вовлечением населения и бизнеса будет способствовать развитию ипотечного кредитования.

Отметим необходимость решить вопрос фондирования ипотечных кредитов посредством выпуска и размещения ИЦБ. С выпуском уже разобрались, а размещение будет вызовом и для бизнеса, и для правительства в компании с Центробанком.

Фактор снижающихся ставок

Ставки, скорее всего, будут снижаться весь следующий год, но с замедлением со второй половины. Это не означает, что ставки начнут расти, по крайней мере до 2020 года. Если только совсем чуть-чуть и периодически.

Денежно-кредитная политика Центробанка указывает на то, что годовая инфляция будет в районе 4%, то есть налицо стабилизация процесса на определенном уровне. Рост экономики в обоих сценариях будет стремиться к 2%. При такой стабилизации и ставки должны нащупать свой уровень. Следуя за горизонтом планирования ЦБ, можно предположить планку стабилизации ставок на уровне 7%. Это не средняя ставка по всем выданным кредитам, а ставка массового предложения. Или настолько заметного, что можно сказать: ипотечное кредитование добилось таких ставок. Можно даже предположить, кто первым такое предложение сделает, хотя, возможно, начнется соревнование в скорости.

Снижение и стабилизация ипотечных ставок на низком уровне будут положительно влиять на развитие кредитования в ближайшие три года

Очевидно, что снижение и стабилизация ипотечных ставок на низком уровне будут положительно влиять на развитие кредитования в ближайшие три года.

Этого периода должно хватить, чтобы продумать, как работать при чередовании циклов снижения и роста. Возможно, что пройдет предубеждение к плавающим или переменным ставкам, а банковское сообщество устанет от суеты рефинансирования.

Фактор состояния строительной отрасли в эпоху перемен

Для отечественного рынка сложилась неотделимость строительства жилья и ипотечного кредитования. Факт ухода от долевого строительства к проектному финансированию эту связь никак не разорвет, а только усилит.

Все трудности переходного периода будут преодолены. Для высококонцентрированного банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности объемы проектного финансирования являются подъемной величиной. А ставку придется снижать из-за конкуренции, постоянно помня о том, что квартиры надо бы продать в ипотеку гражданам побыстрее, а высокий процент проектного финансирования процесс может затруднить.

Еще раз обратим внимание на обсуждение программы льготной ипотеки на деревянное строительство.

Удобный для массового кредитования банками ввод жилья застройщиками находится на уровне 50 млн кв. м в год. Еще 30 млн кв. м дает индивидуальное строительство, которое кредитуется весьма пассивно. Фрагмент строительства в 50 млн кв. м подлежит реформированию. Так почему не заняться и частью на 30 млн кв. м? Сначала поддержим тех, кто работает с деревянными домами, а далее процесс пойдет. И станет можно, да к тому же политически выгодно кредитовать малоквартирное строительство.

Строительная отрасль будет питать ипотечное кредитование разнообразной работой и объектами для кредитования

Можно говорить с уверенностью, что строительная отрасль будет питать ипотечное кредитование разнообразной работой и объектами для кредитования.

Фактор доступности

В этом факторе концентрируется борьба между пессимизмом и оптимизмом при оценке перспектив ипотечного жилищного кредитования.

Мы можем работать с усредненной доступностью на основе формальных расчетов, которые показывают, что доступность растет и все больше семей могут обслуживать ипотечный кредит.

Из формальных коэффициентов следует, что доступность зависит от следующих факторов:

• доходов населения;
  
• стоимости недвижимости, определяемой ценой за квадратный метр;
  
• ставки кредитования.
  

Из такого расчета можно черпать оптимизм ложкой даже при слаборастущих доходах населения.

Проверим доступность на микроуровне для конкретной семьи, приобретающей квартиру в городе N стоимостью 2,25 млн рублей с первоначальным взносом 20%. Кредит наградим ставкой в 7% и сроком в 15 лет.

Параметры доступности таковы:

• в городе N в определенном районе должна найтись квартира необходимой степени готовности и качества, удовлетворяющая запросам семьи;
  
• семья должна быть готова платить 15 370 рублей в месяц много лет подряд;
  
• банк должен увидеть доходы семьи выше 44 тыс. рублей в месяц;
  
• семья должна иметь накопления на первоначальный взнос 450 тыс. рублей в месяц;
  
• семья должна иметь средства с некоторым запасом на проведение сделки и дополнительные расходы в размере 50 тыс. рублей;
  
• семья должна иметь средства на переезд, ремонт, оборудование в индивидуально определяемой сумме.
  

Все параметры должны быть соблюдены одновременно. Оставим за кадром субъективный вопрос достаточности средств для проживания, а отметим два момента: выбор квартир в городе N и накопления.

Для кратного роста ипотечного рынка такие города N и даже поселки M должны располагаться во всей России, и даже в забытом крупными банками Крыму. Есть уверенность, что с реформой строительной отрасли правительство и бизнес справятся, а года через три такой выбор будет. Кстати, объем жилого фонда в стране уже не такой маленький, как может показаться. При грустном официальном демографическом прогнозе Росстата, квартир на всех будет хватать уже очень скоро.

Использование старого жилья в качестве первоначального взноса возможно и полезно, особенно в городах, где нет массовой реновации

Осталось решить, где и как накопить. Смотрим одновременно на минимальные 44 тыс. рублей и минимальные 450 тыс. рублей. Инфляция, кредитные ставки не позволяют серьезно думать о депозитах. Рост доходов в отдельных группах населения возможен, но мы говорим о кратном росте по всей стране. Использование старого жилья в качестве первоначального взноса возможно и полезно, особенно в городах, где нет массовой реновации. Есть и еще много идей.

Первая состоит в том, что большие объемы жилья, построенного без средств дольщиков, открывают принципиально новые возможности для развития аренды. А если стоимость аренды меньше ипотечного платежа, то можно повысить комфорт семейного проживания и копить неторопливо.

Вторая идея отсылает к забытой теме. А не ударить ли нам по строительным сберегательным кассам? Попытки принять соответствующий закон безуспешно предпринимались, но не хватало потребностей у бизнеса и населения.

Сейчас совокупность факторов говорит о том, что можно подумать об этом механизме еще раз. Недостатки прошлых законопроектов являются техническим препятствием, устраняемым при наличии политической воли и потребностей бизнеса. Как отмечалось, ипотечный бизнес стал весьма мощным и концентрированным и многое может.

Сделаем смелый вывод, что даже некоторые сомнения в доступности не остановят рост ипотечного кредитования и даже принципиально не замедлят.

Заключение

Ипотечное кредитование стало паровозом, который разогнался и не собирается останавливаться

В статье не делалась попытка полного системного анализа состояния и перспектив ипотечной отрасли. Но из наших рассуждений можно сделать вывод, что ипотечное кредитование стало паровозом, который разогнался и не собирается останавливаться.