Главный итог квартала: ипотечный разгон состоялся - «Финансы»

Итоги марта несут в себе двойной смысл. Это первый полноценный по продолжительности рабочего времени месяц года, а прогнозы итогов года становятся более точными. Анализ работы участников Высшей ипотечной лиги позволяет оценить происходящее во всем отечественном ипотечном бизнесе.

Все познается в сравнении

По расчетам «Русипотеки», абсолютные количественные итоги выглядят так:

• 
  
• за первый квартал выдано 180 тысяч кредитов на сумму 322 млрд рублей;
  
• в марте выдано чуть больше 82 тысяч кредитов на суммы свыше 147 млрд рублей.
  

По итогам квартала можно сделать оптимистичный прогноз: в 2017 году рынок вырастет на 25–30%, а годовая выдача достигнет 1,85–1,9 трлн рублей.

Основой оптимизма служат сравнительные ипотечные итоги квартала и социально-экономическое положение населения и смежных отраслей.

Сравнительные итоги необходимо рассматривать в связке месяц—квартал.

В марте установлен абсолютный рекорд выдачи ипотечных кредитов

1. В марте установлен абсолютный рекорд выдачи ипотечных кредитов. Результат 2014 года превышен более чем на 10 млрд рублей.

2. Продолжилось ускоренное наращивание объемов. В марте выдача кредитов выросла на 43% по отношению к февралю, в котором рост составил 45% к январю.

3. Результаты первого квартала уступают 2014 и 2016 годам на 2 млрд и 14 млрд рублей соответственно.

4. Больше половины банков в марте ускорились быстрее рынка в целом. Это 14 из 23 банков, изученных «Русипотекой».

В развитие сравнительного подхода можно сформулировать несколько субъективных предположений.

Предположение первое. Ожидание снижения ставок становится навязчивой идеей.

Мультивклад в эту идею внесли три фактора:

• 
  
• привычка к низким ставкам в период действия программы субсидирования,
  
• постоянные вербальные интервенции государства в пропаганду главного целевого экономического ориентира в виде снижения инфляции, за которой неизбежно снизятся ставки,
  
• определяющее значение ставки для большинства заемщиков при выборе кредитора, что ставит ценовую конкуренцию на первое место.
  

Предположение второе. Перемещение банков в рейтинговой таблице Высшей ипотечной лиги в прошедшие месяцы определялось моментом вывода кредитного продукта с пониженной ставкой. Общее правило: объявленная ставка должна начинаться с 10% и несколько десятых сверху. Идеально объявить ставку ниже 10% годовых. Пусть даже она звучит как условные 9,99% и ее можно получить узкому кругу заемщиков.

Для некоторых кредиторов работа по красивым объявленным ставкам вызывает небольшую грусть

Предположение третье. Для некоторых кредиторов работа по красивым объявленным ставкам вызывает небольшую грусть и много делается для уменьшения ее размера. Первая иллюстрация этого предположения — в ставках для хорошего клиента «с улицы» с первоначальным взносом 30% (табл. 1), которые несколько выше рекламных объявлений. Вторая иллюстрация — в естественной работе банков по повышению непроцентных доходов. К ней можно отнести развитие комиссионных предложений от юридической экспертизы до продажи пониженной ставки за существенную комиссию. В этот ряд вписывается переход к коллективной схеме страхования, которая существенно выгоднее для банка, чем агентская схема. Причем такое страхование дороже, чем индивидуальное для молодых заемщиков, которых становится все больше.

Таблица 1. Ставки предложения ипотечного кредита в середине марта, %

Кредитор
вторичное жилье
новостройки
Сбербанк
11,75
10,9
ВТБ 24
11,75
11,4
Россельхозбанк
11,95
11,95
Газпромбанк
11,3
11,3
Банк «Дельтакредит»
11,75
11,75
ВТБ Банк Москвы
11,75
11,4
Райффайзенбанк
11,5
11,5
Абсолют банк
11,5
10,9
Банк «Возрождение»
12,75
12,25
Банк «Санкт-Петербург»
12,25
12,5
Связь-банк
12,75
12,75
Транскапиталбанк
15
16,49
Банк «Ак барс»
12,6
12,3
Промсвязьбанк
12
12
Банк «ФК Открытие»
12,25
12,5
Банк «Центр-инвест»
14,25
14,25
Московский кредитный банк
13,4
13
Банк «Глобэкс»
13,6
13,6
Запсибкомбанк
12,5
12,5
Банк «Жилфинанс»
11,5
11,5
Банк «Уралсиб»
12,5
12,5
Банк «Российский капитал»
11,75
12,25
АИЖК
10,75
10,5

Примечание. Использованы следующие параметры кредита и клиента: срок кредита — 15 лет, вторичное жилье и новостройка — квартиры, при условии комплексного ипотечного страхования, ставки приведены по программам, которые не требуют оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства, клиент — «с улицы», доходы подтверждены 2-НДФЛ, первоначальный взнос — 30%.

Широко рекламируемая дистанционная ипотека действительно будет когда-то внедрена

Предположение четвертое. Ставки как элемент жесткой борьбы с конкурентами будут темой года.

Кредиторы с большими возможностями и имеющие хороший процентный спред будут выжимать с рынка всё. В какие-то моменты пропускная способность будет нарушаться, а качество обслуживания резко падать, но эти издержки клиенты перетерпят ради ставки, которая может начинаться не только с 9%, но и даже с 8% годовых.

Предположение пятое. Широко рекламируемая дистанционная ипотека действительно будет когда-то внедрена, но не окажет существенного влияния на результаты деятельности ипотечных кредиторов в 2017 году.

Предположение шестое. Доступность ипотечного кредитования одной ставкой не обеспечить. Следующим направлением будет уменьшение размера первоначального взноса.

Предположение седьмое. Доступность будет расти не так быстро, как необходимо для роста объемов, а хороших клиентов необходимо где-то брать. Можно ожидать роста двух продуктов: залога и рефинансирования. Залог будет использоваться для благородной цели реструктуризации других кредитов по схеме «раз заемщик способен платить много процентов другим, так пусть заплатит нам». Рефинансирование также можно расценить положительно. Заемщик уже подтвердил свою кредитоспособность, следовательно, можно его пригласить к себе на взаимовыгодных условиях.

Первая часть итогов квартала подводит к вопросу, вынесенному в заголовок. А ответы очевидны:

• 
  
• разгон объемов будет продолжаться за счет снижения ставок и либерализации первоначальных взносов,
  
• не каждый кредитор сможет одновременно увеличивать объем и сохранять доходность, что приведет к необходимости такому кредитору делать акцент на качестве и комплексном обслуживании клиента,
  
• взыскательный заемщик получит возможность хорошего выбора ипотечных продуктов на любой вкус,
  
• в дальнейшем к борьбе ставок добавится борьба за дефицитный доступ к современным технологиям и информационным сервисам, особенно государственным.
  

Высшая ипотечная лига. Расслаблений больше не будет

За первые три месяца ведущие ипотечные кредиторы практической работой подтвердили свои амбиции. Несмотря на некоторые перемещения, внутри списка от месяца к месяцу список ведущих кредиторов сохраняет свою стабильность.

Интерес представляет наблюдение за моделью деятельности банка

В мониторинг кандидатов в Высшую ипотечную лигу добавлен Примсоцбанк, который показывает хорошие результаты в своей весовой категории. Интерес представляет наблюдение за моделью деятельности банка, активно использующей партнерство с более крупными участниками рынка.

Как и в прошлом году, в мониторинг включен единственный истинно государственный участник ипотечного рынка в лице АО АИЖК. В силу небанковского статуса данные приводятся вне конкурса. Институциональное влияние на рынок и объемы кредитования, близкие к порогу входа в Высшую ипотечную лигу, не могут не привлекать внимания. Напомним, что попадание в основной состав Высшей ипотечной лиги определяется достижением однопроцентной доли ипотечного рынка по выдаче кредитов.

Для наглядности конкуренции результаты первого квартала показаны отдельно от результатов марта (табл. 2)

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Итоги первого квартала 2017 года

№

Кредитор

Объем выданных ипотечных кредитов на 01.04.2017, млн руб.

Количество выданных ипотечных кредитов на 01.04.2017, штук

Рыночная доля по итогам I квартала 2017

1

Сбербанк

167 000

102 200

51,94

2

ВТБ 24

66 982

33 193

20,83

3

Райффайзенбанк

15 000

5 500

4,67

4

ВТБ Банк Москвы

10 845

4 561

3,37

5

Газпромбанк

9 525

4 093

2,96

6

Банк «Дельтакредит»

8 644

3 409

2,69

7

Россельхозбанк

7 287

4 591

2,27

8

Банк «Возрождение»

4 250

1 644

1,32

9

Абсолют банк

4 232

2 065

1,32

10

Банк «Санкт-Петербург»

4 186

1 958

1,30

11

Промсвязьбанк

3 010

1 157

0,94

12

Банк «Уралсиб»

3 000

1 560

0,93

13

Банк «Ак барс»

2 060

1 295

0,64

14

Банк «Российский капитал»

1 848

915

0,57

15

Банк «Центр-инвест»

1 800

1 052

0,56

16

Транскапиталбанк

1 548

727

0,48

17

Запсибкомбанк

1 513

776

0,47

18

Банк «ФК Открытие»

1 137

388

0,35

19

Связь-банк

862

509

0,27

20

Банк «Жилфинанс»

755

452

0,23

21

Примсоцбанк

732

446

0,23

22

Московский кредитный банк

600

176

0,19

23

Банк «Зенит»

386

151

0,12

АО АИЖК

3 025

2 125

0,94

Все банки

321 520

179 931

100,00

Примечание. Райффазенбанк данные за квартал не предоставил. Результаты являются приблизительными и рассчитаны «Русипотекой» самостоятельно.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Результаты марта 2017 года

№

Кредитор

Объем выданных кредитов за март 2017, млн руб.

Количество выданных кредитов за март 2017, шт

Рыночная доля марта 2017

Рост марта к февралю

1

Сбербанк

76 520

46 300

51,98

45,20

2

ВТБ 24

30 487

14 754

20,71

44,45

3

Райффайзенбанк

7 083

2 590

4,81

45,80

4

ВТБ Банк Москвы

4 612

1 831

3,13

25,67

5

Банк «Дельтакредит»

4 172

1 663

2,83

40,90

6

Газпромбанк

3 972

1 719

2,70

26,94

7

Россельхозбанк

3 496

2 171

2,37

47,45

8

Абсолют банк

1 921

950

1,30

38,20

9

Банк «Возрождение»

1 859

694

1,26

21,50

10

Банк «Санкт-Петербург»

1 721

780

1,17

-5,90

11

Банк «Уралсиб»

1 523

767

1,03

50,79

12

Промсвязьбанк

1 422

567

0,97

36,73

13

Банк «Ак барс»

1 008

612

0,68

69,13

14

Банк «Центр-инвест»

888

996

0,60

57,17

15

Запсибкомбанк

796

396

0,54

72,29

16

Банк «Российский капитал»

791

400

0,54

38,05

17

Транскапиталбанк

683

310

0,46

49,13

18

Банк «ФК Открытие»

432

192

0,29

20,33

19

Связь-банк

424

240

0,29

73,77

20

Примсоцбанк

359

207

0,24

46,23

21

Банк «Жилфинанс»

345

212

0,23

52,65

22

Московский кредитный банк

294

91

0,20

42,72

23

Банк «Зенит»

135

43

0,09

37,76

АИЖК

1 091

792

0,74

11,40

Все банки

147 214

82 146

100,00

42,62

Примечание. Жирным шрифтом выделены коэффициенты март/февраль, превышающие среднерыночные.

Заключение

Концентрация рынка будет продолжаться

Первое. В 2017 году для выполнения своих планов кредиторы будут использовать все свои сильно различающиеся внутренние возможности.

Второе. Результаты года будут рекордными. При удачном стечении обстоятельств можно ожидать выдачи ипотечных кредитов на сумму 1,9 трлн рублей.

Третье. Концентрация рынка будет продолжаться.

Четвертое. Уже сейчас надо задуматься за счет чего удерживать темпы роста кредитного портфеля в 2018 году.

Распространенная идея, что финтех и дистанционная ипотека сильно помогут и изменят рынок, верна в части демонстрации абсолютно правильного тренда развития, но еще недостаточна для практического решения вопросов 2018 года.

Основными вопросами будут стоимость привлечения клиента и эффективность управления ипотечным проектом.