Обездоленные дольщики - «Тема дня»

В России резко сжимается рынок страхования ответственности застройщиков перед дольщиками и может исчезнуть как класс. Замена существующих механизмов защиты монополией компенсационного фонда объемом всего 15 млрд рублей может оставить участников долевого строительства без защиты.

Их оставалось только четверо

Страхование ответственности застройщиков долгое время было довольно привлекательным, пусть и высокорисковым видом страхования: недобросовестных строительных компаний хватало всегда даже без всяких кризисов.

Тем не менее начиная с 2004 года количество участников этого рынка росло, премии собирались, выплаты при грамотном андеррайтинге были невелики. К сентябрю 2015 года — за десять с лишним лет существования этого вида страхования — сложился пул страховщиков под эгидой «АИЖК Страхование», которое выполняло роль государственного института развития. После его ликвидации, по словам президента Всероссийского союза страховщиков Игоря Юргенса, «пул начал дрожать», потеряв государственную поддержку. С октября 2015 года с этого рынка ушло около 90% компаний.

После прошлогодних зачисток ЦБ на рынке осталось лишь 15 компаний плюс некоммерческое общество взаимного страхования застройщиков. В реальности в этом сегменте работает всего три-четыре страховщика, признался Александр Артамонов, генеральный директор одного из лидеров рынка — компании «Респект».

Завлечь на рынок страхования ответственности застройщиков (СОЗ) таких игроков, как «СОГАЗ», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «ВТБ Страхование», проблематично: успешно работать с такими рисками можно лишь при наличии компетенций в строительном страховании и мощной системы андеррайтинга, а они есть мало у кого.

Есть они у «Респекта», который давно специализируется именно на СОЗ, да, пожалуй, у ВСК, имеющей и опыт в этом сегменте, и диверсифицированную линейку продуктов (за девять месяцев 2016 года премия в этом виде страхования составила 771 млн рублей, чуть более 5% от всей собранной премии).

Как будет складываться работа в этом сегменте у РИНКО (ООО «Региональная страховая компания», бывшая «Ижтранс-Полис»), которая начала заниматься гражданской ответственностью застройщиков только в прошлом году, непонятно. По итогам девяти месяцев 2016 года она обосновалась на первом месте с премиями в 5,155 млрд рублей и пока нулевыми выплатами. Некоторые эксперты страхового рынка предполагают, что компания набрала портфель за счет не самых надежных застройщиков. И, соответственно, может вскоре «посыпаться» вслед за остальными страховщиками, ушедшими с рынка.

Занимающая второе место по премиям (3,90 млрд рублей за девять месяцев 2016 года) страхования компания «Респект», по словам Александра Артамонова, берет на страхование ответственность примерно одного из пяти застройщиков, которые обращаются в компанию. За счет чего имеет и сравнительно небольшие выплаты — 46,4 млн рублей за три квартала прошлого года.

Третье по объемам сборов — НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» — 1,763 млрд рублей при выплатах 40 млн рублей за девять месяцев 2016 года.

То, что четырех компаний, активно работающих на рынке СОЗ, категорически недостаточно, — очевидно. Но допускать на рынок тех, кто не дотягивает по капиталам или не имеет наработок в этой сфере, нельзя. В этом сходятся все эксперты. И без того страховщиков ответственности застройщиков постоянно критикуют. «Известно очень мало случаев по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщики получили компенсации от страховой компании», — говорит председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов.

Фонд, которого нет

Сейчас и этих немногих оставшихся хотят подвинуть — с 1 января 2017 года формально начал работу компенсационный фонд, в который каждый застройщик обязан будет внести 1% от стоимости строительства. По задумке Госстроя и АИЖК (авторов идеи), он должен полностью заменить существовавшие до того защитные механизмы.

Директор департамента продаж девелоперской компании «ОПИН» Наталия Немчанинова считает, что в нынешних условиях появление компенсационного фонда «вполне логично и ожидаемо, так как действующий механизм страхования жилых проектов не доказал свою эффективность».

«Для дольщиков компенсационный фонд будет лучшей мерой, чем страховая схема, — уверен Сухов. — В настоящее время количество обманутых дольщиков составляет порядка 40 тысяч человек, а количество проблемных объектов, по разным сведениям, — от 500 до 700 зданий. Так называемый фильтр страховщика раньше не спасал от недобросовестных застройщиков. Получалось так, что застройщики страховали свою ответственность, платили страховщикам, а обманутые дольщики все равно в итоге оставались и без жилья, и без денег. Так что создание компенсационного фонда как раз и направлено на то, чтобы попробовать перейти к другим способам сокращения рисков дольщиков. Однако станет ли новая мера действенной, покажет время».

На деле фонда пока нет, как нет и регламентирующих его работу законодательных актов. Требуется доработка механизмов достройки проблемных объектов, а также внесение изменений в устав организации. Лишь в начале февраля назначен руководитель фонда. Им стала Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).

Формально фонд уже имеет право принимать отчисления от застройщиков на свой счет, открытый в банке «Российский Капитал», но в реальности ни один застройщик свои отчисления в фонд пока не перевел.

По прогнозам представителя Ассоциации экспертов системного менеджмента Максима Поташёва, реальная работа начнется не раньше III квартала нынешнего года. Но как будет работать фонд, до сих пор не очень понятно. В декабре прошлого года законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, подразумевающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика, получил отрицательные заключения Минфина, Минэкономразвития и Минюста. Так что над документом еще работать и работать.

Три или один?

До внесения изменений в закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) застройщик сам выбирал способ защиты дольщиков из трех вариантов: поручительство банка (применяется редко из-за жестких требований банков и высокой комиссии — 3—7%); страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств); членство в ОВС, куда неблагонадежных застройщиков не берут, а самые устойчивые не идут, поскольку не хотят платить за остальных.

Заместитель генерального директора инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Владислав Луцков отмечает, что из трех возможных видов страхования гражданской ответственности наиболее надежным можно назвать банковскую гарантию. Однако многие застройщики не спешат ее получать в связи с серьезной проверкой, которую проводят банки. «Общество взаимного страхования — в меньшей степени рабочий инструмент из-за фактического отсутствия процедуры проверки компании, — говорит эксперт. — Страховых компаний, осуществляющих на рынке страхование гражданской ответственности, осталось довольно мало после санации. Плюс остается под сомнением их возможность реально возмещать убытки по недостроенным объектам».

Представитель девелопера между тем не уверен, сможет ли компенсационный фонд решить проблему обманутых дольщиков.

«Компенсационный фонд, по задумке властей, должен стать более надежной формой страхования дольщиков. Однако предполагаемый размер его накоплений не сможет покрыть с большой вероятностью все расходы на достройку объектов незавершенного строительства», — считает эксперт.

Страховщики тоже в один голос говорят, что фонд несопоставим по масштабам с потенциальным финансовым пузырем на рынке долевого участия.

Эксперты подсчитали, что размер фонда составит от 10 млрд до 30 млрд рублей (1% от оборота в 1 трлн — это 10 млрд рублей). Это крайне мало, считают участники рынка. Этой суммы может не хватить на компенсации дольщикам при банкротстве даже одного крупного застройщика, отмечает Александр Артамонов. Всего же число застройщиков только в Подмосковье составляет 2,5 тыс., а по всей стране их насчитывается более 280 тыс. Это притом, что потенциальный «пузырь» на рынке сейчас достигает 500 млрд рублей, то есть примерно половины всего объема рынка долевого строительства (около 1 трлн рублей).

Президент ВСС Игорь Юргенс обращает внимание на то, что этой суммы хватит от силы на десять домов, которые придется достраивать компенсационному фонду. Кстати, о компенсациях дольщикам при несоблюдении сроков строительства речь не идет — компенсационный фонд будет «включаться» лишь при банкротстве застройщика.

И Артамонов, и Поташёв уверены, что заявленная ставка обязательных отчислений в фонд в 1% — лишь прикидочная, никто всерьез не просчитывал, какой она должна быть. Разработчики документа ориентировались, скорее всего, на среднюю ставку в 1,5% у страховщиков. Но страховщики, прежде чем заключать договор с застройщиком, проводят сложную многоступенчатую экспертизу и дают такую ставку только проверенным и надежным клиентам, а фонд будет отвечать за всех застройщиков оптом. Наиболее вероятным сценарием экспертам представляется рост ставки обязательных отчислений в фонд до 3%, а то и до 5%. Но и этого будет недостаточно для покрытия всех возможных убытков.

Вместе, а не вместо

И страховщики, и девелоперы в целом приветствуют инициативу появления компенсационного фонда, понимая, что та бравая четверка страховщиков, которая сейчас пытается закрывать все потребности рынка, проблемы в целом не решает. По мнению Максима Поташёва, и 15 аккредитованных ЦБ РФ компаний на самом деле будет недостаточно, даже если они вдруг начнут более активно страховать застройщиков.

Компенсационный фонд очень нужен. Но, по мнению страхового сообщества, он никак не должен быть единственным защищающим дольщиков механизмом, так как без наработок страховых компаний в области экспертизы застройщиков и оценки рисков не обойтись. И конечно, нельзя на скорую руку принимать решение о замене одним механизмом трех других — нужно тщательно проработать возможности совместного использования и страховых схем, и компенсационного фонда.

По мнению Наталии Немчаниновой из «ОПИН», фонд может столкнуться с теми же проблемами, что и страховые компании при крупных страховых случаях — например, банкротстве застройщика. Хотя и считает, что надежность государственного органа будет выше, чем у страхования и банковских гарантий.

«Обсуждаемые условия сопоставимы с тарифами страховых компаний и, по предварительным прогнозам, не должны значительно повлиять на финансовую устойчивость девелоперов. Но при этом следует понимать, что любая дополнительная финансовая нагрузка отражается на цене квадратного метра», — предостерегает Немчанинова.

О дополнительной нагрузке на застройщиков, особенно если фонд будет дублировать уже существующие формы страхования гражданской ответственности, говорит и Луцков. «Если от всех продаж застройщики станут отчислять по 1%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить в среднем 2,5 миллиарда рублей в год. Эти средства будут замораживаться, и застройщики не смогут их использовать, то есть вкладывать в новые проекты, инфраструктуру, развитие региона, — сетует представитель Est-a-Tet. — На строительный сектор сейчас и без того оказывается серьезное давление — высокая стоимость проектного финансирования, ужесточение требований к застройщикам и изменение механизма приобретения объектов долевого строительства, внешние экономические вызовы».

Партнер «Первой юридической сети», работающей в сфере недвижимости, Павел Курлат полагает, что фонд должен стать сильным финансовым инструментом. «Крайне важно, чтобы этот документ был серьезно проработан, — говорит эксперт. — Все зависит от того, насколько та организация, которая будет управлять компенсационными фондами, будет наделена властными полномочиями, а также от того, насколько хорошо будет работать институт реагирования».

Всероссийский союз страховщиков сформулировал консолидированную позицию страхового сообщества по вопросу создания компенсационного фонда и направил свои предложения в Общественную палату. Там 3 февраля прошло «нулевое» слушание поправок к 214-ФЗ и будет продолжено обсуждение законопроекта. Позиция ВСС сводится к тому, что компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в дополнение к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

В какой форме это может быть реализовано, не знают пока даже сами страховщики, но они готовы обсуждать идеи и с руководством фонда, и с Минстроем. Одним из вариантов могло бы стать разделение рисков: страховые компании с уже наработанными компетенциями в андеррайтинге берут на себя предварительную экспертизу («просеивание» застройщиков) плюс перестрахование, а компенсационный фонд — достройку проблемных объектов. В случае если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве застройщика), выплату будет осуществлять страховщик. Если же дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, компенсации могут стать задачей фонда.

У страховщиков существуют схемы успешной работы страховых компаний на рынках, где есть компенсационный фонд, обращает внимание президент ВСС Игорь Юргенс и приводит в пример автострахование, агрострахование и страхование ответственности перевозчиков. Эти механизмы можно использовать и при страховании ответственности застройщиков.

В любом случае совмещение разных механизмов защиты участников долевого строительства должно пройти широкое обсуждение с привлечением компаний, работающих на этом рынке, уверены страховщики. Еще есть время все обсудить, чтобы не принимать решений впопыхах. Тем более что скандалы с дольщиками в разных регионах России и без того возникают уже много лет.

Ольга КУЧЕРОВА,