Ставки кредитов снижаются — кажется, это шанс наконец обзавестись собственным жильем. Вот только цены на него растут, да и экономика уверенности в будущем не внушает. Брать или не брать? Разбираем плюсы и минусы решения.
Льготы предоставляются именно заемщикам, и этот момент активно педалируется в заявлениях. Действительно, реальные располагаемые доходы населения падают уже который год, а этим летом и сами реальные доходы (то есть до вычета обязательных необходимых платежей), по данным ЦБ, рухнули на 8%.
Ипотека с господдержкой Уральский Банк Реконструкции и Развития | от 6.5% | онлайн-заявка Лиц.№ 429 |
Льготная ипотека Газпромбанк | от 5.9% | онлайн-заявка Лиц.№ 354 |
Новоселы Газпромбанк | от 7.5% | онлайн-заявка Лиц.№ 354 |
Недвижимость на вторичном рынке Совкомбанк | от 8.89% | онлайн-заявка Лиц.№ 963 |
Готовое жилье Альфа-Банк | от 8.49% | онлайн-заявка Лиц.№ 1326 |
Однако нехватка денег у отдельных граждан — лишь одна сторона проблемы. Льготная ипотека компенсировала около трети резко просевшего в пандемию спроса. Понятно, что субсидии получили не только малоимущие заемщики, у которых без этого бы денег на жилье просто не хватило, — в программу попали и обычные покупатели, которые бы и без того заплатили. Но факт остается фактом: по данным того же ЦБ, без государственной помощи строительную отрасль накрыло бы нешуточным кризисом. А он, в свою очередь, затронул бы и банки, и ряд смежных отраслей. Так что обольщаться не стоит: государство спасало прежде всего экономику, а не личные бюджеты.
Стоимость кредита определяется не только ставками, важен еще и размер, в нашем случае определяемый стоимостью жилья. А здесь картина складывается сложная: по информации «ДОМ.РФ», за девять месяцев 2020 года накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%. По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в целом по регионам выросла на 12%, то есть ровно на столько же, на сколько снизилась ставка. «Первоначальный взнос растет, но в целом пока стоимость обслуживания кредита остается ниже. И это важнее для покупателя — они же покупают не средние цифры по базе данных, а конкретные квартиры. Покупатель снижение ставки на два процентных пункта психологически воспринимает лучше. Чтобы пользоваться такой ставкой действительно стало невыгодно, цена должна вырасти не на 12%, а на 17—18%», — объясняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Аналогичные расчеты ранее приводили и представители «ДОМ.РФ». Однако не все с этим согласны, в том числе и регулятор: «…Если ставка по десятилетнему кредиту была снижена с 7 до 5%, то это уменьшило ежемесячный платеж где-то на 9% для заемщика. Но мы видим, что рост цены на 10% [в среднем по России] практически полностью нивелирует этот эффект», — цитирует ТАСС зампреда ЦБ Ольгу Полякову.
А в некоторых регионах этот порог уже пройден. По данным того же ЦИАН, в Московской области рост цен уже составил 15%, в Москве — 21%, в Ленинградской области цены выросли на 22%, а в Санкт-Петербурге — на 25%.
Основной проблемой американского рынка были неплатежеспособные заемщики. Кредиты давали очень легко — считалось, что жилье дорожает и гарантирует интересы банка. Но когда вдруг многие перестали платить, цены пошли вниз. В России доля одобренных заявок по льготной программе несколько выше обычного, но всего лишь 70% против 60%. В «ДОМ.РФ» это объясняют не особыми условиями, а снизившимися ежемесячными платежами. И доля просроченных платежей по ипотеке пока остается низкой. «Ипотека у нас составляет всего 10% от ВВП, в Европе — десятки процентов, а в США было под 100%», — отмечает Алексей Попов. «Классический «пузырь» — покупка ради перепродажи, когда нет связи с реальной стоимостью и все просто рассчитывают, что цена вырастет. Но в данном случае мы видим объективный спрос, и проникновение ипотеки невелико: ею пользуется всего лишь порядка 6% граждан — это немного», — согласен аналитик АКРА Валерий Пивень.
В то же время некоторые риски есть. «На первый взгляд, все довольны. Банки получили маржу, потребители — кредит, застройщики — продажи, правительство поддержало экономику. Однако потенциал снижения ставки ограничен: на данный момент мы имеем льготную ставку 6,5% против 4% ключевой ставки ЦБ. Это уже почти рыночный процент, так как обычно ипотечная ставка как раз превышает ключевую на 2—3 процентных пункта. И теперь главный фактор — риск с доходами населения, поскольку важно не то, что Росстат рисует, а то, что действительно происходит в стране. Банки спешат выполнять программу, люди спешат в нее успеть, но никто не знает, что будет через месяц, не говоря уже о ситуации через год-два, — рассуждает независимый финансовый аналитик Михаил Хромов, ранее руководивший лабораторией финансовых исследований Института Гайдара. — Сейчас ЦБ объявил «каникулы» — банкам позволено закрывать глаза на просрочки и так далее. Рано или поздно придется показать реальность. И что будет, если мы еще полгода в карантине посидим? Каковы прогнозы по доходам тех, кто берет или уже взял кредиты? Смогут ли они платить?»
Строительство относится к отраслям высокого риска: ситуация на рынке меняется, и не всегда можно быть уверенным, что к окончанию строительства объект удастся продать. Поэтому застройщики следят за ситуацией в экономике. Да и банки-кредиторы не дают им расслабляться. В документах ЦБ говорится прежде всего о шоке, связанном с эпидемией коронавируса, однако цифры показывают, что темпы ввода жилья начали падать еще в середине 2019 года (помните, мы говорили о реальных располагаемых доходах?), а к зиме ушли в ноль. Это же показывает и статистика ЦИАН: по их данным, спад предложения жилья на первичном рынке Москвы и Московской области начался даже раньше, еще в 2018 году. Другими словами, время сейчас сложное, и, согласно тем же законам рынка, стоимость риска включается в цену: если вы хотите, чтобы компания отважилась для вас вложиться в стройку, будьте готовы заплатить.
Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов:
1) насколько вы уверены в своем будущем с финансовой точки зрения?
2) насколько ваша финансовая ситуация зависит от общего состояния экономики?
3) как поведут себя застройщики, столкнувшись с падением спроса после окончания льготной программы?
«Есть некий дисбаланс: ставка нерыночная, цены растут, доходы населения — нет. Долго так неестественно система себя вести не может», — считает Алексей Попов.
По мнению экспертов Центробанка, рост цен будет сдерживаться недостатком денег у населения. При этом, как уже говорилось, рыночные ставки снижаются и приближаются к льготным. А цены на жилье, возможно, скоро придут к балансу: снижать их будет невыгодно, повышать — некуда.
Илья РЕЙХ для
Иллюстрация: Depositphotos.com
Лучшие новости сегодня
Вы искали сегодня
Другие новости сегодня
📰 Снижению ключевой ставки препятствует сохранение рисков перегрева экономики из-за высокого спроса, на этом фоне российский ВВП продолжает расти высокими темпами, рассказывает «Коммерсант» о заявлениях главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. Из данных регулятора следует, что, несмотря на высокие ставки, в
Банки начали предлагать вклады с плавающей ставкой, которая зависит от ключевой ставки ЦБ РФ — хотя ставки по ним сейчас высокие, в результате вкладчик может получить не ту доходность, на которую рассчитывал, предупреждает главный аналитик финансового маркетплейса Банки Богдан Зварич. Как
Пожилые люди в Испании получают самую щедрую пенсию в мире. Выплаты могут доходить до 3060 фунтов стерлингов – 356 000 рублей в месяц, пишет
Востребованность новых жилищно-накопительных депозитов будет зависеть от условий, которые предложат банки по таким вкладам, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Базовые параметры, которые обсуждаются...
Российские дачники в 2024 году могут быть оштрафованы за самозахват и захламление земельных участков, возведение незаконных построек, неправильную установку мангала и задолженность по электроэнергии, рассказал...
📰 С 1 апреля порог беспошлинного ввоза товаров вернется к уровню 200 евро, обращают внимание «Ведомости» . Через несколько дней истекает...
«Наши задачи» - предоставлять самую оперативную, достоверную и подробную информацию по банковскому рынку; - помогать клиентам в выборе самых выгодных банковских продуктов; - способствовать банкам в поиске качественных клиентов; - налаживать общение между банками и их клиентами.
В число банков КНР, практически переставших принимать юаневые платежи из
ПодробнееДоллар укрепляется на фоне отдаляющейся перспективы понижения процентных ставок
ПодробнееВ России предлагают установить минимальную тарифную ставку заработной платы не
ПодробнееВ марте 2024 года так называемый Индекс Мишек вырос на 11,2% по сравнению с
ПодробнееПоправки в Гражданский кодекс, которые позволят легализовать невозвратные
ПодробнееМошенники от имени банков стали предлагать россиянам отказаться от спама и
ПодробнееЭкономика сегодня
📰 Снижению ключевой ставки препятствует сохранение рисков перегрева экономики из-за высокого спроса, на этом фоне российский ВВП продолжает расти высокими темпами, рассказывает «Коммерсант» о заявлениях главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. Из данных регулятора следует, что, несмотря на высокие ставки, в
Подробнее Банки начали предлагать вклады с плавающей ставкой, которая зависит от ключевой ставки ЦБ РФ — хотя ставки по ним сейчас высокие, в результате вкладчик может получить не ту доходность, на которую рассчитывал, предупреждает главный аналитик финансового маркетплейса Банки Богдан Зварич. Как
Подробнее Пожилые люди в Испании получают самую щедрую пенсию в мире. Выплаты могут доходить до 3060 фунтов стерлингов – 356 000 рублей в месяц, пишет
Подробнее Востребованность новых жилищно-накопительных депозитов будет зависеть от условий, которые предложат банки по таким вкладам, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Базовые параметры, которые обсуждаются...
Подробнее Пара доллар/рубль в ходе сегодняшних торгов может отступить в район 92 рублей, прогнозирует главный аналитик финансового маркетплейса Банки Богдан Зварич.
Подробнее Российские дачники в 2024 году могут быть оштрафованы за самозахват и захламление земельных участков, возведение незаконных построек, неправильную установку мангала и задолженность по электроэнергии, рассказал...
Подробнее
Комментарии (0)