Руслан Исеев: «Перевод ипотечных сделок в онлайн станет революцией на рынке» - «Финансы»

Секьюритизация ипотеки может стать одним из основных источников фондирования на этом рынке, сворачивание госпрограммы субсидирования никак не повлияет на процентные ставки, в ближайшие годы ипотечное кредитование может полностью уйти в онлайн. Об этом и многом другом в интервью «Новости Банков» рассказывает председатель правления Банка жилищного финансирования Руслан Исеев.

— В последних числах декабря Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выпустило первые однотраншевые ипотечные облигации под залог ипотечного портфеля вашего банка в рамках «Фабрики ипотечных ценных бумаг (ИЦБ)». Расскажите об этой сделке.

— Это была первая подобная сделка на рынке, объем выпуска составил более 2 млрд рублей. «Фабрика ИЦБ» является «дочкой» АИЖК, и выпущенные ею облигации полностью обеспечены поручительством АИЖК. Мы, Банк жилищного финансирования, являемся сервисным агентом и агентом по взысканию. В качестве своего базового актива эта сделка имеет пул предоставленных нашим банком ипотечных кредитов. Мы очень надеемся, что эти сделки будут проходить и в дальнейшем. Общий объем этой программы, зарегистрированный в рамках «Фабрики ИЦБ», составляет 30 млрд рублей, соответственно мы сможем и планируем размещать ипотечные облигации и далее в этом году.

— В каком объеме?

— Порядка 7–8 млрд, все будет зависеть от объема бизнеса в этом году.

— Как получилось, что именно под залог вашего ипотечного портфеля были выпущены бумаги?

— Мы — специализированный ипотечный банк, для нас ипотека является основным бизнесом.

По количеству сделок мы были если не первыми, то точно в тройке лидеров

Мы достаточно гибкие, легко восприимчивы ко всем инновациям ипотечного рынка, в том числе и к той инновации, которая происходит с ипотечной секьюритизацией. В свое время мы активно участвовали в программах АИЖК по многотраншевым сделкам. Думаю, по количеству сделок мы были если не первыми, то точно в тройке лидеров.

— Для вашего банка секьюритизация является основным источником фондирования?

— Да. Более того, я считаю секьюритизацию наиболее адекватным источником фондирования для ипотеки.

Я был бы неприятно удивлен, если бы мы первыми не стали

Поэтому то, что мы воспользовались новым, предложенным АИЖК инструментом секьюритизации — «Фабрикой ИЦБ», наверное, не случайно. Мы небольшие, технологичные, хорошо знакомы с требованиями АИЖК, в том числе и к пулам, которые должны быть секьюритизированы. У нас большой опыт работы в качестве сервисного агента, как по тем сделкам, которые мы секьюритизировали, так и по пулам, которые принадлежали и принадлежат самому АИЖК. Поэтому ничего удивительного в этом я не вижу. Я был бы неприятно удивлен, если бы мы первыми не стали.

— Что, по вашему мнению, в целом способен дать рынку такой инструмент как «Фабрика ИЦБ»?

— У «Фабрики» есть шанс стать одним из основных источников финансирования ипотеки на рынке. К этому есть несколько предпосылок. Во-первых, облигации выпускаются под поручительство АИЖК, и в этом смысле они становятся для держателей безрисковыми. Во-вторых, держатели таких облигаций имеют очень небольшое взвешивание на капитал, на уровне 20%. Если бы банки держали соответствующие пулы ипотечных кредитов на своих балансах, то коэффициент взвешивания был бы 100% — в пять раз выше.

Это будет влиять на снижение ставок, улучшение условий для заемщиков

И это очень важный фактор для банков. И уже одно это способно привлечь многие кредитные организации к тому, чтобы стать владельцами таких ипотечных облигаций или конвертировать свои пулы ипотечных кредитов в эти облигации.

У банков увеличится запас по капиталу, и они смогут наращивать объем и количество операций, в том числе и в ипотеке. Возможно, это будет влиять на снижение ставок, улучшение условий для заемщиков. Конечно, полностью весь эффект не проявится уже в этом году, но с точки зрения формирования инфраструктуры рынка, как рынка ипотеки, так и рынка ипотечных облигаций, это очень важный и очень перспективный шаг. Я надеюсь, что он получит достойное развитие и достойное внимание банковского сообщества.

— В последние несколько лет локомотивом ипотечного рынка была госпрограмма субсидирования процентных ставок. В этом году она действовать не будет. Насколько это скажется на рынке?

— Надо понимать, что подобные программы являются антикризисными. Они «включаются» в те моменты, когда рынку нужен толчок в связи с теми или иными неблагоприятными изменениями или ситуацией в экономике, на рынках. Нужен дополнительный стимул, «адреналин», и эта программа выполняла такую функцию. Сейчас необходимость в таком стимуле упала, программа сворачивается. Считается, что участники рынка способны собственными силами и на рыночных основаниях поддержать рынок ипотечного кредитования. Наш банк вообще не участвовал в этой программе.

— Почему?

— Мы сконцентрированы на тех сегментах ипотечного рынка, которые эта программа не покрывает, мы работаем только с вторичным жильем. А госпрограмма касается в основном новостроек.

— Как, по вашим оценкам, изменятся ипотечные ставки в связи со сворачиванием госпрограммы?

— Я полагаю, что сейчас созданы все условия для того, чтобы ставки по ипотеке для заемщиков не росли, во всяком случае существенно. Поэтому я не думаю, что сворачивание программы окажет какое-то негативное влияние на рынок ипотеки в 2017 году.

— Возможны ли изменения в позициях ведущих игроков?

— Ну даже если Сбербанк и ВТБ поменяются местами, это не будет большой проблемой для рынка. Сам рынок и так достаточно сконцентрирован у крупных игроков, и эта концентрация, собственно, произошла в результате действия госпрограммы. Как я уже сказал, мы в госпрограмме не участвовали, поэтому для нас ее окончание особого значения не имеет.

— Как вашему банку удалось, не пользуясь программой господдержки, отказавшись от дополнительных «костылей», удержаться в сложные годы и продолжить развитие?

— Мы никогда не используем никаких «костылей». Мы смотрим на ипотечное кредитование как на бизнес и действуем соответственно. В 2015–2016 годах у нас был свой, достаточно большой сегмент рынка.

Мы, выдавая кредит, уже знали, как будем его рефинансировать

Мы старались не конкурировать напрямую по продуктам с крупными игроками. Мы не шли на рынок новостроек, потому что считали и считаем его не вполне конкурентоспособным и низкомаржинальным. Ведь непонятно, как рефинансировать эти кредиты, пока они не превратились в классические ипотечные кредиты, обеспеченные закладными. Наша бизнес-модель всегда строилась на том, что мы, выдавая кредит, уже знали, как будем его рефинансировать. Для этого мы, как я уже говорил, сотрудничали с АИЖК в части программ секьюритизации. Сейчас — в части «Фабрики ИЦБ». Мы рефинансируем много кредитов и другим участникам рынка помимо АИЖК.

— Трудно было?

— У нас есть свой сегмент рынка, у нас есть каналы рефинансирования. И у нас всегда было понимание того, что ипотека должна быть коммерчески привлекательным бизнесом, не отрицая, разумеется, социальной стороны вопроса. Мы коммерческая частная организация, для которой коммерческая составляющая является главенствующей. Все наши шаги как в части продуктового предложения, как в части управления операционными расходами, так и в части управления рисками базировались и базируются на этих постулатах коммерческой целесообразности.

— Например?

— Ипотечный продукт должен быть технологичным. У нас все процессы начиная от клиентского запроса об условиях кредитования и заканчивая обслуживанием уже выданного кредита полностью автоматизированы. Поэтому сроки рассмотрения заявки, оформления сделки, срок выдачи кредита и так далее у нас один из самых коротких на рынке.

В этой части мы страхуемся и очень низким соотношением кредита и залога

И это очень важно, поскольку сейчас наступило время не продавцов, а покупателей, и необходимо удовлетворять ожидания клиентов, в том числе и в части технологичности.

Если говорить об управлении рисками, то в ипотеке их два: риск кредитный и риск процентный. Кредитный риск — это риск невозврата, и в этой части мы страхуемся, в том числе, и очень низким соотношением кредита и залога. По нашим пулам это соотношение составляет порядка 50%, и это наша принципиальная позиция.

Процентный риск у нас управляется тем обстоятельством, что мы, как я уже говорил, выдавая кредит, всегда думаем, как его будем рефинансировать. Путем секьюритизации пула этих кредитов, путем продажи в рынок и так далее. В результате секьютеризации процентный риск с банка снимается в том или ином объеме. Если мы говорим о многотраншевой секьюритизации, он снимается у нас в размере старших и прочих траншей, которые мы продаем, и остается в размере очень небольшого младшего транша. В случае однотраншевой секьюритизации у нас вообще не остается процентного риска. Как, впрочем, и кредитного риска, поскольку и тот, и другой риск берет на себя АИЖК. С этой точки зрения это очень хороший и привлекательный для нас инструмент, он оставляет нам только операционные риски. Есть еще валютная составляющая рынка, но мы не выдаем валютных кредитов. Большого портфеля валютных кредитов у нас тоже нет, и для нас это тоже проблемой не является.

— А риск операционный?

— Он снижается за счет технологичности и автоматизации.

Когда мы сможем саму сделку проводить тоже в режиме онлайн, тогда операционный риск будет сведен к минимуму

Повышается качество бизнес-процессов и процедур, повышается их эффективность, снижается себестоимость тех или иных операций. Следующим шагом мы видим развитие онлайн-технологий, когда клиент не только в режиме онлайн может подать заявку и отслеживать ее статус, это у нас уже есть. И не только когда он сможет онлайн проводить платежи и обслуживать свой кредит, это тоже у нас уже есть. А вот когда мы сможем саму сделку по предоставлению ипотечного кредита проводить тоже фактически в режиме онлайн, тогда операционный риск будет сведен к минимуму.

— Что нужно для того, чтобы можно было проводить ипотечные сделки полностью в онлайне?

— Первое — это удаленная идентификация клиентов. Второе — внедрение электронного документооборота по самой сделке, чтобы можно было электронным способом подписывать документы, чтобы можно было эти документы электронным образом передавать в Росреестр, чтобы можно было из Росреестра получать электронную закладную, чтобы все это было должным образом юридически и технологически оформлено и действительно работало. Такие проекты, я знаю, обсуждаются на уровне законодателей и соответствующих государственных институтов. И мы к этому со своей стороны уже подготовились. Все наши системы полностью готовы для проведения таких операций, осталось только их подключить к соответствующим каналам. Если эта система заработает со стороны государства, это будет революционный шаг, который нам позволит достаточно серьезно повысить эффективность наших процессов, распространить действия наших продуктов на те регионы, где нас физически нет, и таким образом масштабировать бизнес наиболее эффективным образом.

— Это может заработать в 2017 году?

В полной мере эти системы заработают с 2018 года

— Думаю, что в 2017 году все-таки большая часть времени уйдет на подготовительную работу. Я надеюсь, что в полной мере эти системы заработают с 2018 года. Посмотрим, я буду рад, если это произойдет раньше. Хотя какие-то элементы могут быть внедрены в 2017 году, та же самая удаленная идентификация.

— На рынке появляется все больше финтехкомпаний, которые своими сервисами начинают конкурировать с банкамми: платежи, кредитование и так далее. Может ли подобная конкуренция угрожать банковскому ипотечному рынку?

— Ипотека — сложный и долгосрочный продукт, требующий серьезных финансовых ресурсов. И я не думаю, что в ближайшей перспективе по этому продукту может появиться серьезная конкуренция со стороны небанковских организаций или форматов. За исключением разве что тех случаев, когда небанковский формат просто «фронтит» банк. Но будем считать, что это тот же банк.

— С каким результатами Банк жилищного финансирования закончил 2016 год и какие планы на год наступивший?

— Для нас 2016 год был непростым, но насыщенным, интересным. Мы многого достигли, завершили достаточное количество знаковых для нас проектов, один из которых — «Фабрика ИЦБ». В течение года мы закрыли три сделки по классической секьюритизации. Мы хорошо продвинулись в части автоматизации наших процедур по обслуживанию кредитов. Мы сохранили свои позиции на тех сегментах ипотечного рынка, которые для нас являются целевыми.

Собираемся на 35–40% — увеличить объем выдачи ипотечных кредитов

Поэтому на 2017 год мы смотрим с оптимизмом. Рассчитываем провести еще несколько сделок в рамках «Фабрики ИЦБ» и предполагаем, что это будет основой для нашего фондирования в этом году. Собираемся серьезно — на 35–40% — увеличить объем выдачи ипотечных кредитов. Что касается структуры выдачи, то планируем увеличить каналы онлайн-заявок. Вообще предполагаем увеличить сегмент b2c в наших заявках, чтобы немного диверсифицировать каналы привлечения. Если ничего плохого или неожиданного не будет происходить на рынке и в экономике, мы будем себя чувствовать уверенно.