Ипотечный бизнес за пределами кредитования - «Финансы»

Ипотечное жилищное кредитование может успешно решить основные вопросы банков вклю-чая долгосрочное фондирование. В каком состоянии сегодня находятся другие направления банковского бизнеса в сфере недвижимости, близкие к ипотечному направлению? И могут ли они стать для банков такими же привлекательными, как и ипотечное жилищное кредитование?

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) стало неотъемлемой частью социально-экономической жизни страны. Кредитный портфель достиг 4,3 трлн рублей. Годовая выдача 2016 года приблизится к 1,5 трлн рублей.

Доли ипотечного кредитования составляет около 5% от ВВП и имеет перспективы кратного роста. Относительно населения России (146,5 млн человек) опыт ипотечного кредитования имеет не больше 5,5 млн семей.

Абсолютный объем ипотечного жилищного кредитования уже достиг значительных величин, но относительно потребностей экономики и населения страны перспективы для роста весьма велики.

Будем считать, что ИЖК успешно решит основные вопросы, включая вопросы долгосрочного фондирования. Рекордная доля выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) от объема кредитования не превышала 14%, а должна уже сейчас стремиться к 50%. Примем допущение, что рынок ИЖК настолько силен, что сомневаться в его планомерном развитии не приходится.

Посмотрим другие направления для банковского бизнеса в сфере недвижимости, близкие к ипотечному направлению. Упомянутая близость характеризуется следующими общими чертами:

• 
  
• долгосрочность,
  
• большой объем вовлекаемых финансовых ресурсов,
  
• непосредственное влияние на обеспечение комфортности проживания,
  
• необходимость одновременного решения сложных организационных и финансовых опросов,
  
• возможность синергетического эффекта от различных направлений ипотечного бизнеса.
  

Первое направление: капитальный ремонт – не только обязанность для граждан, но и денежные потоки для банков

В сентябре начисленные взносы за капитальный ремонт составили 122,6 млрд рублей. По факту был собран 81% от начисленной суммы, что равняется 99,2 млрд рублей.

Процесс этот можно считать практически вечным, а до определенного уровня и увеличивающимся. Увеличение идет по двум показателям – прирост квадратных метров и удорожание норматива платежа за каждый квадратный метр.

Региональные программы капитального ремонта спланированы до 2038-2040 годов, когда все включенные в программу дома должны быть отремонтированы.

На текущий момент учтены в региональных программах 736 тыс. 047 домов, а вот отремонтированы в 2015-2016 году 66 тыс. 256 домов. Автоматическое включение многоквартирных домов в региональные программы не дает гарантии их ремонта в период действия программ.

В специальном исследовании «Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития» я пришел к выводам:

• 
  
• система капитального ремонта нормально балансируется для достаточно больших и не старых домов,
  
• часть домов к необходимому моменту ремонта накопить нужную сумму не сможет,
  
• для части домов возможно проведение ремонта в нужный момент за счет кредитования,
  
• при ставке кредитования не выше 10%, а сроке кредита не меньше 10 лет стандартного взноса за капремонт хватит для всех выплат и удорожание взноса не произойдет,
  
• для старых и изношенных домов сбалансировать систему практически невозможно и без помощи государства не обойтись.
  

Итак, уже упомянуты два банковских продукта – накопление и кредитование. В большинстве развитых экономик, прочитав про «вечный» поток платежей тут же сказали бы о третьем финансовом инструменте – секьюритизации.

Не лишним будет добавление, что на накапливаемые средства можно и нужно начислять проценты, которые внесут свой положительный вклад в балансирование финансовых потоков.

Из трех упомянутых финансовых инструментов можно услышать только про накопление, а вот про кредит и секьюритизацию в публичной плоскости не слышно за исключением экспериментов по кредитованию в нескольких субъектах Российской Федерации.

В официальных планах Единого института развития в жилищной сфере (АО АИЖК) разработка такого кредитного продукта не фигурирует. Возможно, что интенсивная разработка идет в коммерческих банках.

С точки зрения классического банкинга в кредите на капитальный ремонт есть несколько недостатков:

• 
  
• недостаточная собираемость взносов, которая даже в благополучных регионах не дотягивает до приятных любому кредитору 95%,
  
• отсутствие надежного и удобного обеспечения в виде понятного залога,
  
• сложность в выборе заемщика по причине вариабельности способов накопления и коллективной системы принятия решений в многоквартирных домах.
  

Изложенное выше для любого банка делает обязательным участие в получении источника дополнительных пассивов и не обязательным - участие в преодолении сложностей долгосрочного кредитования и последующего финансирования.

Еще раз сопоставим портфель всех ипотечных кредитов в 4,3 трлн рублей, годовой объем кредитования в 1,45 трлн рублей и ежегодное накопление в системе капитального ремонта в 1,2 трлн рублей. Очевидно, что размер финансовой емкости системы капитального ремонта соизмерим с объемом рынка ипотечного кредитования.

Для иллюстрации ситуации посмотрим, как разнообразие системы взносов на капремонт проявляется в Московской области. Способы формирования фонда капитального ремонта можно оценить так:

• 
  
• на счете регионального оператора (общий котел) – 92,13%,
  
• на специальном счете регионального оператора – 2,16%,
  
• на специальном счете ТСЖ, ЖСК, управляющей организации – 5,71%.
  

Накопление в фонд капитального ремонта в области превышает 10 млрд рублей в месяц, а собираемость равна 83%. Размер банковского бизнеса очевиден. Известно, что при объеме 5 млрд рублей сделки секьюритизации становятся довольно эффективным способом фондирования, а отсутствие залога можно считать компенсированным законодательной обязательностью ежемесячных платежей.

Вывод. Сложности многофункциональной банковской работы в системе капитального ремонта компенсируются «вечностью» и объемом этого направления. Пока же банки получили подарок в виде триллиона с лишним рублей дополнительных пассивов ежегодно.

Второе направление: арендный бизнес, о котором много говорят, но продолжают держать в экспериментальной фазе

Перед переходом к обсуждению участия банков в арендном направлении вспомним несколько тезисов и фактов.

Тема настолько обширна, что воспользуемся выводами из ранее опубликованной статьи «Арендное жилье - неразрывная связь с ипотечным бизнесом и жилищной политикой»

1. В нормативных документах жилищной политики можно найти подтверждение важнейшего, хотя и очевидного положения, что инвестиции в арендное жилье должны возвращаться. Даже социальный найм должен окупить инвестиционно-строительные затраты.

2. Развитие арендного жилья может произойти только в рамках всей жилищной политики.

3. Продвижение аренды как философии решения жилищных вопросов может способствовать формированию спроса, но арендное предложение изначально должно быть чрезвычайно конкурентоспособно.

Попробуем оценить объем арендного бизнеса. В государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» намечены ориентиры по доле ввода жилья для цели сдачи в наем в общей площади ввода жилья в многоквартирных домах. Для 2020 года это 9,4%.

В последнем из публично доступных проектов документов – Паспорте приоритетного проекта «Развитие жилищного строительства» указаны объемы ввода жилья. Из приведенных там значений к 2020 году наиболее близок 2019 год с планом в 94 млн кв. метров.

Для 2020 года это – 100 млн кв. метров.

Перемножение дает примерный ориентир к 2020 году в 9,4 млн кв. метров построенного жилья.

Социологи изучили ориентиры объемов с точки зрения населения. В сентябрьском отчете НАФИ указано, что 8% населения живет в съемном жилье. 30% из тех, кто не арендует жилье в настоящее время, собираются это сделать в перспективе, а их тех, кто уже арендует, таких желающих 83%.

По результаты опроса, который АО АИЖК провело совместно с ВЦИОМ, стало известно, что из 23 млн семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, 7,8 млн (34%) готовы рассмотреть наемное жилье при условии создания прозрачного и цивилизованного рынка аренды.

Арендный бизнес может развиваться при наличии двух продуктов:

• 
  
• проектного финансирования для строительства дома,
  
• рефинансирования кредита за счет арендных платежей.
  

Второй этап является продолжительным и может достигать 20 и более лет. Очевидно, что это благодатное поле для секьюритизации.

Картина становится еще более приятной, если посмотреть не только со стороны финансирования собственника наемного дома, но и с точки зрения физического лица – банковского клиента. В упрощенном виде в табл.1 представлены два условных варианта построения отношений человека с недвижимостью – ипотечный и арендный. Жизнь намного богаче этих идеализированных вариантов, но наглядная иллюстрация различий очевидна.

Таблица 1. Пример двух вариантов отношений человека с жильем

Жизненные вехи, годы

События ипотечного варианта

События смешанного варианта: аренда+ипотека

20-23

Начало трудовой деятельности

Начало трудовой деятельности

25

Приобретение минимально необходимой квартиры с помощью ипотечного кредита (минимальный взнос, максимальный срок, повышенный процент)

1. Снятие арендного жилья минимально необходимой площади

2. Начало небольших жилищных накоплений

30

Выплаты по кредиту

1. Смена арендного жилья на более просторное. Возможен переезд в другой город

2. Увеличение жилищных накоплений

35

Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

1. Смена арендного жилья на более просторное и комфортабельное

2. Увеличение жилищных накоплений

36

Осознание потребности в улучшении жилищных условий

Жилищные накопления

37

Улучшение жилищных условий с помощью ипотечного кредита на хороших условиях

Жилищные накопления

40

Выплаты по кредиту

Приобретение квартиры в собственность необходимого размера и качества с получением ипотечного кредита на самых лучших условиях (большой первоначальный взнос, платежеспособность)

45

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

1. Окончание выплат по кредиту за счет досрочных погашений

2. Начало активных пенсионных накоплений

50-60

Активные пенсионные накопления

Активные пенсионные накопления

Таблица показывает, что аренда никогда не будет противником ипотечного кредита, а будет способствовать повышению надежности ипотечного кредитования для кредиторов и инвесторов. С учетом секьюритизации арендных платежей налицо возможность роста ипотечного бизнеса за счет синергии аренды и ипотечного кредитования.

Что же мешает бурному вовлечению банковского бизнеса в поддержку арендного жилья? По сути, отсутствие массового механизма преобразования относительно короткого инвестиционно-строительного цикла в ценные бумаги, обеспеченные арендными платежами. Очевидно, что схема будет работать только при разумной стоимости финансирования обоих этапов. Необходимо наложить жёсткое условие, что не происходит смешивание аренды и продажи, то есть ни одна квартира не идет на продажу и не повышает доходность проекта. Для второго этапа привычная для физических лиц стоимость ипотечного кредитования с 12,5% годовых на 30 лет не подходит.

И тут нам в помощь еще один приоритетный проект - «Формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации», из которого видно, что будут отрабатываться механизмы финансирования и рефинансирования проектов арендного жилья. Там же упомянут план привлечения инвестиций населения через ЗПИФ. Важность подтверждена, а источники финансирования указаны до 2020 года только внебюджетные.

Планка инвестиций 2020 года определена в 20 млрд рублей. С учетом того, что исполнителем проекта указано АО АИЖК можно предположить, что оно и будет этим инвестором. Приравняем стоимость строительства арендного жилья к среднему значению 2016 года для строительства за счет бюджетов субъектов РФ равному 48,5 тыс рублей за метр. К 2020 году выходим на условные 412 тыс кв. метров нового арендного жилья в год. Сравним с упомянутыми правительственными планами в 9,4 млн кв. метров.

Зададимся вопросом – может ли коммерческий банк организовать все этапы финансирования такого бизнеса самостоятельно, пока на государственном уровне будет идти пилотный проект?

Ответ, к сожалению, зависит не только от банков. В самом первом приближении арендный бизнес заработает при следующих условиях:

• 
  
• снизится маржинальность строительства жилья на продажу,
  
• разовьется новый сегмент бизнеса и будет сформирована группа предпринимателей – собственников и управляющих  наемными домами,
  
• государство, кроме вербальной поддержки, окажет такую же серьезную организационную и финансовую поддержку.
  

Вывод. Рано или поздно арендный бизнес станет привлекательным для банков. Высокая доля синергетического эффекта для универсального банка позволяет уже сейчас задуматься о своем месте в этом бизнесе.

Общий вывод. Коммерческий банк может заниматься и другими видами ипотечного бизнеса, которые по объему и постоянству могут быть соизмеримы ипотечному жилищному кредитованию.

О самых актуальных тенденциях развития ипотечного бизнеса можно  узнать на III Российском ипотечном конгрессе.